龙水印象策划建议案.docxVIP

TOC \o 1-5 \h \z 第一部分 营销质素 -1- 一、 思路描述 -1- 二、 项冃扌旨标 -1 - 第二部分项目消费分析 -2- 一、消费分析 -2- 第三部分 市场定位 -8- 一、 项R SWOT 分析 -8- 二、 冃标客户群分析 -9- 第四部分 产品定位建议 -15- 一、 项目开发策略 -15- 二、 项目竞争力分析 -17- 笫五部分产品规划建议 -21- 一、 项目规划设计的建议 -21- 二、 外立而及整体形象规划 -23- 三、 户型设计建议 -24- 四、 景观设计建议 -26- 笫六部分 其它专项建议 -29- 一、 售房部建议 -29- 二、 物业管理建议： -31- 三、 智能化建议 -32- 四、 会所建议 -32 - 笫七部分 营销推广建议 -32- 一、 项目营销总体建议 -32- 二、 媒体营销 -35 - 三、 SP营销 -36 - 四、 推广计划 -37 - 五、 开盘营销条件: -41- 第一部分营销质素 一、思路描述 营销推广报告必须具备一定的科学性、逻辑性、针对性，做到有的放矢，准确而强有力 的打击目标客祥，促进项目销售率提高，最终形成项目整体售磬的良好状况。 分阶段推广计划 本次营销推广报告的构思初衷：首先从区域市场的可类比项目营销策略分析；接着对 本案的优劣势进行详细分析；做到知己知彼后，既而将目标客群的需求作为出发点，结合 本案的优劣势进行详细阐述，推倒出本案的推广策略。再结合以上四点，制定出本案一期 的广告总体策略。由总体策略延伸，细分出本案的入市时机以及分阶段推广计划。 本方案将营销推广策划的灵魂——“三性”，贯穿于始终；结合可类比项目营销策略、 项目属性.目标客群、价格策略等进行逐点详细分析，最后确定广告总体策略以及入市时 机、分阶段推广计划。整个方案采取总——分的形式，一目了然，可操作性强。 二、项目指标 项目区位：位丁?幸光大道板块，南临龙水湖，北靠镇政府，西接龙下路，东接高桥坝 项目地块情况：已完成通、平工作 开发商：重庆双全启地产开发有限公4 占地面积：5587. 83平方米规划用途：商品房 规划容积率：3.30 项目环境情况：良好，地块周边行植被 项目周边配套：交通完善；教育配套有人足 叫|、一?小、龙水实验、龙水-小；I久疗第一?人 民医院等；购物有重客隆超市及众多小超市；休闲设施有街心花园（规划）、金都广场公园 等。 第二部分项目消费分析 一、消费分析 1、居民职业构成与商品房购买的相关性 （1）年龄结构 18.54.229.923.520-25 岁 18.5 4.2 29.9 23.5 26-30 岁 031-40岁 41-50 岁 51-55 岁 从置业者的年龄结构来看，年龄主要集屮在30-50岁之间，龙水的置业人群其年龄结构 趋向于以“屮壮年”消费群为主，这个年龄段层面上的消费者是现阶段房产销售的目标群体。 （2）文化结构 □小学及以下 □小学及以下 □初中 □高中/中专 □大专 □大学本科 □本科以上 依照龙水总人口评估虽，从置业者的受教育程度来看，受过中等教育的置业者占置业人 群总体的35.2%,屮高等学历（高屮以上）的置业者占总体的23%。由此可以得出，龙水的 置业者具备了 一定的基本文化索质。 （3）职业结构 从置业者的职业结构來看，龙水置业者的职业构成主要以外出务工、个体户/私营业主、 其他（如律师等）为主，由此构成了置业人群的主力消费能力。 （4）经济状况 从置业者的经济收入状况來看，龙水置业者的个人稳定刀收入主要集中在 1500-2000元之间,占置业人群总体的44. 2%o （5）区域选择 区域选择从置业者的购房区域趋向来看，屮心区和老城区的区域整体形象以及人居 环境在市场上已构成消费共识。 2、可类比竞争 地理位置|| 龙水镇政府办公人楼旁 和关单位 开发商广告设计占地面积总建筑而积 总八数 绿化率 容枳率 物管费 -梯几户 浙江永盛房地产 售楼电话 代理商 物业管理 ］自己成立公司43632277 重庆迪茂华经纪公m 基木指标 层差 交房标准 认购时间 交房时间均价（建而） 优惠措施 户型构成 项目综合分析 优势 劣势 地理位査 相关单位 开发商 慕本指标 31333 nf 60000 nV 500多八 35% 1.98 0.4元血 10 元/nf 清水 2008年3刀 已陆续交房 1400 7G/m2,最高 1500 多 ?次性9.8折,按揭无优惠 八型 2*2 3*2 4*2 佳居 套内面积 87.58 131.8 170-180 比例 10% 80% 10% 折后均价（元/nf） 1450 1400 800多 销售率 30% 40% 25% 位于新区，地段环境优越，跃层