物业前期管理制度.docxVIP

前期物业管理 1） 物业前期参与管理制度 2） 竣工前期介入管理规定 物业前期参与管理制度 一、 二、  物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。前期物业管理的工作设施方式： 公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业 公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场 项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方 认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产 公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司，物 业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并 要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业 管理档案。 三、 物业公司提供前期物业管理的内容： 1、 通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广 场功能设计定位的建议。 2、 按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同 结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位 置设计建议和依据。 3、 对整栋大楼从结构构造， 到材料选购、 装饰、装修、 设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出 建议。 4、 从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和 非最优化处理有碍实际使用功能的，提出补充建议 和改进建议。 5、 对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公 室的分布和布置提出优化改进的建议。 6、 对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、 工具间等设置提出建议。 7、 综合物业管理的实际经验，对 XX 商场订购的设施 设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房 产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关 标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；安 装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否 灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和 工具是否齐全。 8、 对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出建议。 9、 从实用性的角度对智能化设计提出补充、 修正建议。 10、 协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清 点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主 要有： （ 1）、 主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形 值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水； （ 2）、 屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，我积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流和渗漏； （ 3）、 装修：对门窗、玻璃、开关进行检查； （ 4）、 电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全； （ 5）、 水、为、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证； （ 6）、 附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。 11、 自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容： （1） 提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理 成本的测算； （2） 设计管理公司的组织机构、制定人员的编制、管理 人员和部门设置； （3） 提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员 工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管 理制度、员工培训计划； （4） 提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程； 例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安、 消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维 护等等； （5） 建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事 件处理规程； （6） 设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务， 确保开业所需各类物资到位； （7） 协助房产公司组织开业庆典。 12、 协助房产公司制定《租赁合同》 、《管理公约》、《业 主委员会章程》 等文书条例， 为住户办理入住手续。 13、 代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理 协调与政府及其他相关部门的关系。 四、 房产公司应尽的业务 1、 房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的 进行，及时为物业公司提供有关材料并清晰的表述 其要求，尽最大可能为物业公司工作提供方便。 2、 房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关 的问题，理应及时通知物业公司。 五、 付款方式 本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的 形式支付。 竣工前期介入管理规