威海市房地产市场投资可行性研究报告.pptxVIP

;威海市金线顶项目投资可行性研究报告;第一部分 城市理解;威海市位于山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。总面积5436平方公里，海岸线长985.9公里，总人口253万，市区人口64万。 威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区（以下市区指四区）。;先秦时，属青州； 北齐时，设立文登县，至今未变； 明初，防倭寇，设立海卫，因此得名； 1898年，被英国强租，1930收回； 1983年，威海划归烟台市； 1987年，威海市升为地级市；10月1日地级威海市市直机关正式对外办公。 ;沿海开放城市 海洋经济大市 新兴工业城市 优秀旅游城市 生态园林城市 环保模范城市 人居范例城市;城市理解; ;工业基础相对薄弱，以轻工业、海洋经济和对外贸易为主； 2010年实现GDP1945亿元，增长12.7%，三次产业比例8:56:36； GDP总量居全省第9位，人均GDP居第2位，城市居民人均可支配收入居第5位，社会消费品零售总额居第8位，进出口总额居第3位。;威海人口增长缓慢，近五年增长不足4万人； 全市人口253万，但72%集中在下辖的三市，市区人口较少； 连续11年人口自然增长率为负数；;环渤海经济圈发展潜力巨大;环渤海经济圈的特色海滨城市； 城市规模小，未来中心城市职能还将进一步加强和发展； 经济总量位于山东第二梯队，人均经济指标位居前列； 人口总量不大，数量增长缓慢；市区人口仅占全市28%； 环渤海经济圈、蓝色经济区、半岛一小时经济圈、对韩贸易，是威海未来发展的重要战略机遇。;第二部分 项目概况;金线顶项目位于环翠区，与著名风景区刘公岛相望； 项目南起渔港路东端、西至海滨北路，东、北、南三面临海。 项目由部分原有土地和部分新增填海土地组成，共约1600亩，政府拟以47亿出让其中815亩（合585万/亩），其他土地将建公园、水族馆、人工沙滩等公共配套设施； 2011年4月23日，宋林董事长拜会威海市时，我们以华润置地的名义与威海市草签了框架协议，???定土地单价499万/亩，总价40.67亿元，协议签订后30个工作日内支付定金人民币叁亿元。 ;项目距市政府4公里，距火车站、汽车站9.3公里，距中心商业区3.6公里，项目距海滨北路400米，中间为现状住宅； 海滨路为城市交通干道，车流量较大，但人流较少，难以停驻。 项目旁将建设海洋博物馆和公园，项目内规划有滨水商业、游艇码头，将会形成市民休闲中心。;项目概况;地块入口;;地块;威海市金线顶项目投资可行性研究报告;项目三面临海，景观资源丰富，周边配套成熟，地理位置绝佳； 海洋博物馆、游艇码头、滨水商业、公园等建成后，将形成新的市民活动中心，对市民和游客具有较大吸引力。 项目不临近交通干道，商业展示性较差； 项目占地54万平方米（合815亩），初步规划容积率1.97，建筑面积107万平方米，商住比例约为4:6。经协商，容积率可上调到2.1以上，商住比例待定； 2011年4月23日，我司与威海市签订框架协议，土地综合单价499万元/亩，总价40.67亿元，可以分期拿地，分期支付土地价款。;第三部分 整体市场分析;近五年，威海市房地产各项指标稳步增长，房价复合增长率13%； 连续五年新开工面积高于销售面积，后期市场消化压力较大。 2010年，城市居民人均居住面积21.79平方米，远低于青岛27平方米、淄博32.66平方米和潍坊34平方米。 ; ;销售面积略大于竣工面积，供销比例较好； 2010年环翠区销售面积63.7万平方米，销售额29.9亿元，绝对数不大，市场容量较小； 环翠区销售面积占全市7.5%，销售额占15.25%； 2011年1月，环翠区商品房平均售价为5530元/㎡，住宅平均售价5945元/㎡。;2007-2010年威海市每亩单价300万以上的土地明细;3;客户需求 本地客户和外地客户比例为5:5，海景房外地客户的比例更高。 本地客户（包括文登、乳山、荣成） 100平方米以下40% 120平方米以上60% 外地客户 100平方米以下30% 100—140平方米10% 140—180平方米25% 180平方米以上35% 外地客户来源 东北：50% 上海、江浙：15% 北京、河北、天津：10% 其他地区：25% 就海景地产而言：威海是一个外来消费性市场;威海近几年房地产市场稳定增长，房价复合增长率13%； 威海人均居住面积较小，低于青岛、淄博和潍坊，本地居民的居住条件有改善的空间； 威海开发商以本地为主，土地价格不高，处于合理范围内； 威海房地产市场，特别是海景房，对外地客户具有