房地产项目价格策略制定模板.ppt

◆引入酒店的纯投资物业：。 ◆知名商业广场入驻：。 ◆强调景观价值的最大化：。 ◆产品人性化：。 ◆品牌开发商、精装大盘：。 3、重点项目营销举动及效果 附加值手法，增强客户购买信心，线上大打报广，效果较明显，但客户群体争夺日趋激烈；营销上用各种策略吸引客户，促成消化。 市场竞品分析 1.2 对区域内直接竞争楼盘的营销活动作出分析。如： 8月 10月 11月 12月 **项目套 **项目套 4、潜在供应货量状况 8-11月，总计加推货量高达 套；其中，100平米以下的两房产品总货量至少为，集中在 哪些项目；三房产品主要集中在哪些项目 备注：统计截止日期为2010年4月19日 市场竞品分析 1.2 **项目套 **项目套 **项目套 **项目套 对后期市场供应量做出初步的预计。如： 5、竞品地图 市场竞品分析 1.2 政策趋严，市场未来逐步稳中带有凉意。第四季度市场放量已经接近尾声，政策打压客户观望情绪渐浓； 竞争对手提前低价出货：5~10月，成交量大幅提升，个盘单周消化量均有较高表现，但价格提升水平依然趋缓； 片区各个项目基本进入尾货消化期，新增供量将在年末至集中释放； 现阶段高层产品价格天花仍无法突破10000元/平米大关，一方面受自身综合质素影响，另一方面，也验证现阶段的客户心理价格预期水平仍无法实现质的突破； 多重竞争格局下，本项目在均价水平、价差制定以及精准客户价格接受度梳理、消化速度平衡方面，将面临更大的挑战。 市场竞品分析——结论 1.2 对市场竞品项目做出分析并列举结论。如： 市场背景的启示： 启示一： 2010年年末将面临政策收紧的市场风险，区域市场竞争升级，项目销售节奏适当加快，有效规避可能的市场风险。 启示二： 区域市场项目推盘往往采用少量多批推出的形式，有利于人为制造稀缺提升项目价值， 启示三： 项目优势单位定价需一步到位，全面提升优势产品的价值，避免内部价值损失。 阶段 时间节点 产品 面积（㎡） 销售套数 预计解筹客户 预计拓展客户 第一阶段 合计 第二阶段 合计 第三阶段 合计 总计 项目当期推售产品排期 1.3 排出项目当期的推盘计划。同时计划出达到销售任务所需要的认筹客户总量和拓展客户总量如： 10年9月 日期 10月10日 推盘单位 推盘量 月销售计划 10年8月 10月20日 11月11日 10年12月 推售目标及销售计划 项目当期推售产品及节奏 1.3 排出节点计划时间轴： 项目本次推售单位 1.3 本次推出销售产品共套，可销售面积约平米。 其中两房可售套，可售面积约平米； 其中三房可售套，可售面积约平米。 产品 户型 面积（㎡） 套数 可售面积（㎡） 合计　 　 　 合计　 　 　 合计 　 　 列举出本次推盘房源的明细： 认筹客户基本情况 1.4 说明认筹数量：说明本次开盘截至目前为止的认筹客户的数量，及客户以什么方式认筹的。 说明抽取认筹客户的类型：抽取一定数量的认筹客户做客户分析，如认筹客户较少应将全部客户做分析，如认筹数量较多，则选择部分客户做统计分析。 客户了解途径分析：认筹客户的来访的认知途径客户居住区域分析：认筹客户的区域客户产品需求分析：每种产品需求客户的数量，如两房客户占多少，三房客户占多少。精装的占多少、毛坯的占多少等等客户接受的价格分析：客户认为本项目合理的价格是多少客户的置业特征和购房目的:首次置业还是二次置业、是自主还是投资等等客户首付款比例分析：各种首付款支付比例各占多少购买关键因素分析:客户对购买项目的最认可点及其他关注点 根据项目上客户分析报告撰写本部分，已认筹的客户数据为支撑，用图表进行分析表述，如柱状图、饼形图等： 客户分析小结： 1、客群年龄层以中青年为主，两口及三口之家客户为主流； 2、了解途径中，友介及户外效果最佳，网络媒体搜房网第一； 3、客群大多数以高学历，中产阶层收入为主，且主要为政府及周边企事业单位员工及公务员； 4、以投资客户为主流，刚性需求占比稍低； 5、开发商品牌、物业为客户主要关注点 根据数据分析得出客户分析小结，如： 认筹客户价格承受能力分类定位 1.4 积累启动时间： 统计截止时间： 认筹量： 客户类型 产品类型 接受价格区间(元/㎡) 占 比 A类客户 B类客户 C类客户 D类客户 根据客户的特征推断客户的购买力： Q1、 政策趋严的情况下，如何保证项目快速销售，实现片区同类产品较高价格？ Q2、在项目走量的基础上，如何确保项目价值不损失？ 项目定价前需思考的问题： 提出定价前项目需要解决的问题，如： 价格体系 Pricing System 现实问题下的定价思路 第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 核心均价的推导 产品细分策略 小平面差策略 敏感点排查策略 Q1