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商业地产研究初探讲义商业陈治宇 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 一、商业形态出现的一般规律 二、具体商业形态的商圈与选址分析 1、超市的商圈与选址 2、便利店模式与选址 3、购物中心与能量中心（Power Centers） 4、主题商业综合体——华强北 5、社区商业模式——社区商业中心 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 超市——商圈特征 超市商圈较百货店、高级专卖店偏小，商圈人口前者一般在7-12万，后者要求在30-100万 一般情况看，位于都市中心的超市商圈要大大小于位于城郊超市的商圈。 超市规模越大，商圈范围也越大，反则越小。 顾客购物出行方式越现代化，商圈范围越大，反则越小。 顾客购买的频度越高，商圈范围越小，反则越大。 参考：法国超市规模及商圈辐射范围见下表 规模(m2) 商圈范围 小型超市 120-400 步行10分钟 中型超市 400-2500 步行10分钟 车行5分钟 大型超市 2500以上 车型20分钟 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 店铺租金影响因素 位置:距门远近，主要人群流量的可见性，开间大小 业态：销售量，自身引客能力，商品利润率，商场对店铺营业额的估计 商铺在商场中的地位，需求急切程度 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 按距离入口距离划分租金的方式特别适合于经营类似商品的商铺，也适用于业态搭配较为单一的步行街。东门步行街这个问题就很明显，东门商铺定位较为单一，以低档服装为主，因此对于较长无岔道的街道，可以以街道入口为起点，进行租金的合理划分。 同一商场中的柜台定位 对于赛格，中电大厦等经营类似商品的柜台，由于商场面积较大，进深较深，而各个柜台面积很小，这导致商场内柜台距离人流入口(大门)差别很大。在零售业理论中，对于商场内较深的柜台，销售可能性会大大下降，商铺的价值也随之下降。因此，美国商场通常设定租金以商场正门为起点， 20-30英尺为范围刻度， A区（0-20英尺），B区（20-40）英尺，…，…每退后一个区段，租金价格下降一倍。 租金的位置因素：依据原则，主要人群流量的可见 高租金区域：摩尔的走廊，拐角，主力店附近，电梯附近 低租金区域：主力店远端为低租金区域，非人群必经之处，背街 店铺自身条件因素：相同面积中开间较大者租金率较高。 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 店铺租金影响因素 位置:距门远近，主要人群流量的可见性，开间大小 业态：销售量，自身引客能力，商品利润率，商场对店铺营业额的估计 商铺在商场中的地位，需求急切程度 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 美国租金率情况 租金率按照由高到底的顺序排列分别为: 超级地区中心: 娱乐休闲， 汽车，家具，餐饮服务，个人服务，礼品，食品，五金，衣物，珠宝，普通商铺 邻里地区中心: 休闲，个人服务，礼品，家具，玩物，衣物，餐应服务，五金，珠宝，酒店，汽车，药店，普通商铺，食品。 按业态因素，主要分为5个租金率决策变量 租户每平方英尺的销售量 销售量越大，提点比率越低 租户自身吸引客户前来的能力（即租户的顾客到达原因是因为店铺自身特色还是商场特色） 自身引客能力越强，提点比率越低 商品利润率 商品利润率越高，提点比率越高 商场对店铺营业额的估计 反映为商场对该类店铺的营业额的平均估计。该营业额同1的分别在于其抛开了由于店铺自身经营能力造成的营业额度的差异。该估计值越低，租金率越高 租约上的其他条款 商场可以按照租约的其他条款，适当调整租金情况。 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 店铺租金影响因素 位置:距门远近，主要人群流量的可见性，开间大小 业态：销售量，自身引客能力，商品利润率，商场对店铺营业额的估计 商铺在商场中的地位，需求急切程度 商业地产研究初探讲义商业陈治宇 店铺租金影响因素 小经验 一些大型的商业项目在统一招商时，会把客户分为三个层次：第一层是主力客户，通常主力客户可以享受到商场平均租金以下的优待。这些主力客户多是已获得公认的知名商业品牌，它们能带来固定旺盛的人流，并能提高商场的知名度。为了吸引这类品牌入驻，商场往往要给予他们种种优惠政策，譬如一年内减免租金，甚至贴补上百万元的装修费作为入驻条件。第二层是次主力客户，他们需付的租金一般为整个项目的平均租金。第三层是普通客户，他们需要承担的租金比较高。这种多级客户的系统划分，使大型商业地产能够达到总体上的赢利。 通常如果商铺对于商场或者商业中心有重要意义，或者是商业中心的主要引客点，例如主力店等，租金通常由商业中心和主力店主商讨获得，该类商铺通常免收月租，通过提点方式获得租金。因为主力店