海尚海商业综合体规划方案汇报.pptx

海尚海 2018年5月 BY CCDI 美食街 大中庭 小中庭 即墨·海尚海 A 缺什么？ 周边商业分析 1 竞品名称 竞品分析 优劣分析 即墨老利群 （已有） 总体定位：购物为主传统百货商场+超市+餐饮 客户定位：全客层，普通家庭 优势：位置好，品类丰富 劣势：传统百货，无体验感 宝龙城市广场 （已有） 总体定位：购物为主百货商场餐饮 客群定位：全客层，普通家庭 优势：位置较好 劣势：业态不合理，体验及经营差 利群购物中心 （已有） 总体定位：美食、娱乐、购物一体购物中心。 客群定位：中高端家庭。企事业单位、个体等中高收入人群。 优势：位置较好 劣势：布局不合理，体验感不足 大润发 （已有） 总体定位：百货+超市+儿童娱乐。 客群定位：普通家庭 优势：超市规模大 劣势：无体验感，除超市其他经营差 大悦春风里 （规划） 总体定位：购物、休闲、娱乐一站式综合购物中心。 客群定位：25-45岁城市新兴中产阶级 优势：综合性体验 劣势：新区，覆盖人口少 缺少：商业的体验感、业态的新零售、中庭空间的趣味性 特色中庭案例 上海大丸百货-中庭弧形自动扶梯 特色中庭案例 上海万科广场-中庭里的彩灯、树屋 特色美食街、酒吧街分析 2 缺少：有特色、有格调、有环境的美食酒吧街区  青岛吃货排名： 2016年8月11日，滴滴出行发布 《智能出行大数据之吃货出行指南》，从出行大数据的角度呈现美食出行攻略。报告显示，在餐饮出行量占比最大的前十大城市中，青岛排名第六，最受欢迎的餐饮类型为海鲜和美食小吃。 七星街 特色美食街区 上海虹桥天地——美食、酒吧、灯光秀 特色美食街区 成都太古里——美食、酒吧、时尚、复古 周边公园、开放空间分析 3 缺少：社区级、方便到达活动性开放空间 即墨海上海 水上公园 墨河公园 龙泉河公园 元宝湖公园 案例 上海爱琴海购物公园-喷泉公园 案例 上海长风大悦城-屋顶体育花园 即墨·海尚海 总结 1.缺少：商业的体验感、业态的新零售、中庭空间的趣味性 2.缺少：富有特色、活力的餐饮、酒吧街区 3.缺少：社区级、方便到达活动性开放空间 即墨·海尚海 B 做什么？ 我们对项目的理解 1 打造青岛首个集  特色餐饮酒吧街+家电家居生活广场+休闲公园 的购物中心 总图 项目 计容面积 单位 备注 总用地面积 49647 ㎡ 　 地上计容建筑面积 172560.94 ㎡ 　 其中 1#、2#、3#住宅（已建） 33172.54 ㎡ 　 4#住宅底商（已建） 6886.91 ㎡ 　 7#商业mall 自持 52176.78 ㎡ 　 可售 4223.22 ㎡ 　 5#街区式商业 商业 5158.82 　 　 公寓 6703.35 ㎡ 　 6#街区式商业 商业 7237.92 　 　 公寓 12941.4 ㎡ 　 8#公寓 44060 ㎡ 　 容积率 3.48 　 　 建筑密度 46.80% % 　 得铺率 61.50% % 　 机动车停车位 2053 辆 　 其中 住宅停车 409.2 辆 1.2辆/户 商业停车 1644 辆 商业：1.0辆/100㎡公寓：1.5辆/100㎡ 8#公寓 14F 44060㎡ 7#商业mall 自持5F 52176.78㎡可售2F 4223.22 ㎡ 1#/2#/3#住宅（已建） 26F 33172.54 ㎡ 4#住宅底商（已建） 2F 6886.91㎡ 6#沿街商业 2F 7237.92㎡ 5#沿街商业 2F 5158.82㎡ 6#公寓 4F 12941.4㎡ 5#公寓 3F 6703.35㎡ 已建建筑面积为40059.45㎡，商业mall自持建筑面积52176.78 ㎡，可售商铺建筑面积 为16619.96㎡，公寓建筑面积为63704.8平方米。 体量分析 1 功能分析 2 业态分析 3 业态配比（面积） 时尚14%：家居生活25%：餐饮28%：儿童18%：休闲娱乐19%： 本案业态配比及各楼层主题定位 楼层 商业使用面积（㎡） 主题 生活 家具家电 L1 5400 轻奢时尚 黄金珠宝钻石、化妆品/香氛、优衣库 无印良品、EVBUY体验店 L2 5400 时尚潮牌+新零售 超级物种、品牌服饰 海尔体验店、小米之家 L3 7800 亲子乐园+家居体验店 儿童教育、好孩子、早教中心、儿童零售 特力屋家居生活馆 L4 6800 休闲娱乐+影食天地 健身、玩具反斗城、大鲁阁 　 L5 6800 影院、大型餐饮、休闲餐饮 　 合计 32200 　 　 业态分析 3 不同业态面积配比 总面积 占比 业态（一级分类） 业态（二级分类） 五大类 常规分类 数量 合计 主力（≥1000㎡） 大店（200-1000㎡） 小店（≤200㎡）