房地产项目可行性研究.pptx

房地产项目可行性研究; ;房地产开发项目策划;房地产开发项目策划概述; 房地产开发项目策划的主要作用： A、构思项目系统框架 主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。 B、奠定项目决策基础理论 C、指导项目管理工作 房地产项目策划的原则 创新原则 房地产项目策划成功的关键 主题新、概念新；手段新、方法新 以人为本原则 注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成 整合原则 策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。;项目策划的内容和依据;1、项目构思策划 项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。 项目构想策划的主要内容是： A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容； B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析； C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。 D、其他;2、项目实施策划 即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。 A、项目组织策划 大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。 项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。 B、项目融资策划 融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。 项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。;3、项目目标策划 确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。 项目目标策划包括： 项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定； 总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。;4、项目管理策划 项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。 ;5、项目控制策划 项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。 项目控制的方向：项目目标； 项目控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标； 项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制； 基本方法是：动态控制。;房地产开发项目全程策划;房地产开发项目全程策划流程图; ;可行性研究概述;可行性研究的目的 实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。 可行性研究的特点 前期性、预测性、不确定性 可行性研究指导文件 《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济代理人方法与参数》要求各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发项目，原则上应按房地产开发项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。 ;可行性研究的依据 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 批准的项目建议书和同等效力的文件； 国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政基础设施规划； 自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 ;可行性研究的专业机构和人员构成;人员构成 注册房地产估价师 1~2名 造价工程师 1名 市场调查和分析人员 1~2名 经济分析家 1名 制作人员 1~2名 社会学、环境科学专家 若干名