华润中心万象城规划运营案例.docxVIP

优秀文档 优秀文档 PAGE PAGE11 优秀文档 PAGE 华润核心万象城规划营运案例 在零售业中，ShoppingMall是一种高等的商业业态模式，译成中文为“超级购物核心”。在西方国家，ShoppingMall与百货店和超市同样是一种常有的业态模式，属于一种新兴的复合型商业零售业态，拥有领域庞大、功效齐全的特性，ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐核心、连锁店、餐厅在内的超级商业核心。 ShoppingMall发端于20世纪50年月的美国，现已成为西方国家 的主流零售业态，销售额已占有其社会消费品总额的一半左右。ShoppingMall进入中国时间不长，由于其本身需要加入宏大的资本和对经营有很高的要求，因此这一新兴的业态进入中国后出现了好多问题，一些地方出现一哄而上的场面，消费本领难以知足宏大的消费领域；某些超级购物核心项目则断裂于资本链条，出现资本破绽，不得不中途搁浅或停建；另有一些超级购物核心即便凑合开业但却利用率很低，难以到达设计领域，造成了资源的宏大浪费。本期我们将关怀华润公司的华润核心“万象城”项目标整体规划和营运模式，期盼对国内如日中天的ShoppingMall市场带来新的思路。请看本期“华润核心‘万象城’规划营运模式案例”。 市场： 对地区购置力是一个真切的考验 ShoppingMall在中国市场的如日中天体如今各地纷繁上马超大型的购物核心，据认识北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武 汉等城市都有不少已经建成、和正在规划中的ShoppingMall项目，比方已经建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇核心、广州的天河城、深圳的中信城市广场等，正在建设中间的还包括深圳的华润核心“万象城”、北京的世纪金源时代购物核心、华贸核心购物广场、中关村国际商城、春天Mall和广州正佳广场等一大批超级购物核心。这些在建的ShoppingMall普遍的领域在50万平方米以上，有的甚至到达100万平方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。 ShoppingMall在中国市场怎样发展和规划，开始要看地区经济实力和商业情况，也就是说一个超大领域的购物核心的建设必需要充足考虑当地市场的消费本领和业态比赛情景，而且还要面对核心商圈的消费总量，由于它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的消费本领，也包括了GDP的水平。比方在百货业兴旺的北京、上海，零售市场比赛已经十分剧烈，只是两个城市建筑面积高出1万平方米的大型百货商场都高出了100家，政府已经鲜明不鼓励再建设大型的百货商场，而关于更大领域的ShoppingMall而言，虽然其功效更多样化，业态模式更先进，但在这些几乎饱和的市场大领域建设 无疑危险很大。 ★而深圳和广州则与北京、上海有很大的不同，这两个城市的消 费本领在国内处于抢先职位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和领域普遍都比较少和小，而两地的以廉价和平价为特性的大卖场和超市的发展却如火如荼。香港华润公司在筹办深圳 华润核心“万象城”这个项目时对深圳的消费市场做了一次深入的市 场检查，发现深圳住户的收入水平和平均购置力在全国排名第一， 2002年深圳人均GDP高出4500美元，城市住户可支配收入24940元，全市住户家庭人均消费支出18925元，深圳每百户住户拥有18.5辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价钱到达5533元／平方米，2002年全市房地产成交面积打破790万平方米，增长赶快。这些数据显示深圳已经具备了发展高等商业零售业态的经济基础和消费基础。 ★在对深圳消费者的检查中发现，深圳住户对当地的购物情景并不满意，普遍以为本地缺乏购物情况舒坦优秀、品位中高的综合性购物核心，目前的一些商场普遍散、乱、差，而以廉价为特性的超市和大卖场只是能够知足人们基本的消费需要。在对受访者的观点测试中发现大型现代化的购物核心将渐渐成为受访者喜欢的购物地址。 事实证明在广州，早于华润核心“万象城”开业的天河城广场经营 的十分理想。总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高等购物核心，天天的客流平均到达20万人次，2002年整个购物核心的营业额到达36亿元，已成为广州最繁华的商业核心之一。 资本： 吃钱游戏，考验公司资本运作实力 ShoppingMall的兴建是一场豪华的钱财盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列庞杂的资本运作。对投资商而言，不只考验开发本领，更考验公司的资本运作本领。 2002年8月，北京大地公司获准在北京筹建第一家ShoppingMall。大地ShoppingMall一获核准，该公司即着手股权转让。这个项目标总投资是18亿元，大地公司规划拿出6亿～7亿元人民 币，外方拿出1亿