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北京房地产推广方 案 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 序 凡成事者 ,三机不可缺其一 ,曰 :天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者 ,三足不可短一隅 ,曰 :市场、实力、宣传。 对开发商而言 : 是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言 : 是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式 ,将产品推介给消费者。 对珠江国际新城而言 : 一张白纸 ,万事待书 ,能够说有充分发挥的空间 ,也能够说无凭可依 ,无落手之处。 对于达奇而言 :市场把握是经验 ,全面策划是能力 ,广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力 ,是自己最骄傲的地方 ,也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿 ,不是迎合 ,而是独一无二的创造力。 对于我们双方的合作而言 : 找到一个共同的支点 ,托起 一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。 需要特别说明的是 :在本方案中 ,鉴于项目自身资料短缺 ,我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解 ,展开不受限制的创意发想 ,以证明达奇的工作态度与方式 ; 更重要的 ,是经过我方对项目整体策划建议 ,从开发理念的角度 ,为发展商提供一个更新的视角 ,更广阔的思路。 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 第一部分 注意 !我们面临重重困难 一、 解析东区市场在 —— 的变化 (缩略 ) TOWNHOUSE 年 , 将是什么年 ? ”新市镇”的概念将出现 ,其主要特征即是 :郊区化、低密化、规模化(包括配套的完整 )。 将会出现巨象之争 ,东区数百公顷的土地上上演双城记等。 二、 通州地产升温 ,但高档项当前景难料 1、 WTO 利好消息带动 CBD 持续高烧不退 ,通州地区作为 CBD 最直 接的辐射区 ,地产市场升温。对比 ,通州区地产开发项目大幅增长 , 房价上扬 15%— 30%,个别项目达 50%以上。 ,通州区现房价格上 限多为 2800 元/㎡左右 ,而 ,通州区现房价格上限多为 3500 元 /㎡左 右。 2、 通州地产商直接瞄准 CBD 开火 ,几乎所有项目均以 CBD 白领为主 要客户群 ,”卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加 ,客观形 成”粥多僧少”的局面 ,同时 ,市场细分的形成 ,使客户群分流严重 , 2 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 除特别优秀的项目外 ,难以形成大规模集中消费。 3、 该区域开发历史较短 ,低档项目众多 ,中档项目逐步出现 ,高档项目 稀缺 ,其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即 :选择该区域置 业者 ,主要贪图房价低 ,可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大 部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之 ,可消费得起中高档物 业的人群对通州区位不甚认同 ,多数放弃在此置业。因此 ,市场消费 结构 ,导致通州区高档物业前景难料。 第二部分 艰巨 !100 万平方米社区推广的难度 3 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 一、 项目带来的是什么 ? (一 )、项目简介 : 1、 位置 :通州区东北部永顺镇 ,现京东驾校校址。 2、 占地 :总占地面积 1929.9 亩,其中建设用地 1613.5 亩,代征城市道路用地 316.4 亩。 3、 规模 :总建筑面积 107.57 万平米 , 11 月— 11 月为首期 ,开发 31.4 万平米 , 其中首先开工面积达 13.8 万平米。 4、 建筑形式 :4-5 层低层住宅预计占 50%,6 层带电梯多层住宅预计占 40%, 小高层预计占 10%。 5、 主力总房款 :70 万元。 (二 )、项目分析 : 优势 : 珠江的专业运作能力是项目品质之保证 珠江地产自 92 年以来共计开发了 20 余个项目 ,包括骏景花园、帝景苑、南 景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多 个大型项目 ,其中总占地 3000 亩的华南新城更是航母级项目 ,而骏景花园更是 4 2020 年 5 月 29 日