湖南百达商场物业管理租赁方案(31.pptx

百达商场物业管理租赁方案市中心综合体物业公司简介 株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。 项目简介租赁方案 目录商业定位租户的选取租金的确定出租方案定位说明 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。 因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理 周边主要商业及商圈分布图目标区域定位 本项目商业定位 business positionarea location目标区域定位functional localization经营功能定位经营功能定位租户的选取 Select One that holds a lease租户的类型按照经营品种分类按照经营形式分类按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类010203家电商店家具商店食品店服装商店皮鞋店百货公司连锁店超级市场自选商业基本承租户主要承租户一般承租户 选择好才是真的好综合因素影响选取的综合因素租户的声誉租户所需要的物业服务租户的财务状况和能力商场规模的大小租户组合与位置分配主要承租户与一般承租户的配合根据因素确定租户选择租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。商场规模的大小 本项目总建筑面积为1.6万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。租赁报价租赁进程租赁成交价车位租赁费用及免车位策略媒体组合推广预算费用付款方式租赁期限的确定租价报价明细租赁相关费用租金的确定 ascertain the rent租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。 租价报价明细单位：元/平方米.月租赁成交价单位：元/平方米.月车位租赁费用及免车位策略 对于整层租赁的客户拟提供地下二个免费停车车位的策略；半层租赁的客户原则不上提供免费车位。租赁一层以上客户和知名企业客户单独洽谈。租赁进程媒体组合推广预算费用出租的促进策略招商原则 商场的管理 广告策划出租方式的管理租赁方案 Leasing Plan 商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发