第四章房地产估价原则.pptxVIP

第四章 房地产估价原则 ;1.2 估价原则的作用 可使不同的估价师对于估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可评估出一个更加精准的价值。 ;第2节 独立、客观、公正原则 2.1 房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正 内涵：要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值。 核心——估价机构和估价人员的中立立场：机构独立、无利害(利益)关系、不受外力干扰、职业道德 。 保障独立、客观、公平估价的4个要求： ①估价机构是不依附于他人、不受他人束缚的独立机构； ②估价机构、估价师与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费外的任何现实的或潜在的利害关系。 ③在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 ;④估价师须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。 2.2 估价实务中如何遵守独立、客观、公平原则 本着“经济人假设”进行估价 换位思考 以专家身份反复、精细地权衡评估价值 2.3 独立、客观、公正的具体做法 有良好的职业道德 坚持回避原则 实事求是 遵守评估程序 不断提高理论水平和业务素质 ;第3节 合法原则 3.1 合法原则的含义 合法原则是指房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。 依据：不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(自治条例、单行条例)、国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，高院司法解释，估价对象所在地国家机关颁发的政府规章和政策，以及估价对象的规划设计条件、出让合同、房屋租赁合同等。 为何要遵守合法原则——房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值 ;3.2 合法原则对房地产估价的要求 遵守合法原则，应做到以下4点： ①依法判定的权利类型及归属：以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)及相关合同等其他合法权属证明为依据。 ②依法判定的使用权利：以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。 ③依法判定的处分权利：以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。 ④依法判定的其他权益：评估价值须符合国家价格政策。 可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上 ;3.3 合法原则的应用 3.3.1 房屋征收估价合法原则的具体应用 1、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面积直接相关。 2、该房屋用途性质、面积建议拆迁当事人按以下原则确定： 以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 当地政府对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 拆迁当事人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，按协商结果确定 对被拆迁房屋的性质不能协商一致，向规划部门申请确认。 ;3.3.2 抵押估价合法原则的具体应用 划拨地的房地产抵押价值 有拖欠建设工程价款、尚未竣工或虽竣工但竣工之日起六个月内的房地产抵押价值 再次抵押的房地产的抵押价值 法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。 法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。 法律、法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产不应作为抵押估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。 ;第4节 估价时点原则 4.1 估价时点原则的含义 含义：要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。 估价时点须依据估价目的来确定 4.2 为何要遵守估价时点原则 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。 时间变化，房地产状况可能发生变化。 估价不可能也不必要评估估价对象在所有时间上的价值。 4.3 确立估价时点原则的意义 说明评估价值对应的时间。 评估估价对象价值的时间界限。 ;4.4 估价时点对房地产估价的要求 评估现值的一般将实地查勘估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查勘之日）确定为估价时点。 估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。 注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系。 评估估价对象价值所依据的市场状况是估价时点时的状况 。 估价时点不总是在“现在”，可以是过去(回顾性估价)、未来(预测性估价)。 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系如表