岳西城西农贸市场营销策划方案概要.docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE27 精品文档 PAGE 城西农贸市场营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构第五部分媒体宣传策略岳西县房地产市场基本描绘媒体宣传策略 岳西农贸市场情况剖析 详细媒体举措 项目基本情况剖析 第六部分营销推广策略第二部分客户剖析营销准备 目标市场定位与剖析 营销执行 目标消费群购置心理及行为剖析 营销推广工作的详细细化和工作 要点 第三部分产品策略营销工作计划细分排期 策划思路营销推广费用估算 产品定位策略 项目案名推介 项目推广理念 第四部分价格策略及推货策略 住宅价格策略及推货策略 商店店面价格策略及推货策略 引言 城西农贸市场项目是本公司与贵司合作以来的第二个项目,项目的运营具有本身独特的魅力和发展思路,其成功的运营与否也是一个对我司巨大的挑战,怎样迅速有效的回笼资本、实现效益是当下考虑的重要问题。一个项目的推广成功,需经多方面努力及仔细铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需谨慎地执行。 本策略,对城西农贸市场后续的营销运营策略、推广计划等作出纲要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。 第一部分市场解构 岳西房地产市场基本描绘 1、岳西县人口与居住需求现状 岳西现有总人口达32万人,城镇人口达到10万人左右,但城区占地面积不大,造成人口居住密度相对集合,以天仙河将城区气氛城东和城西两大居住集合区。按居 住人口人均居住面积30平米的需求来说,岳西城镇居民的居住需求面积达到300万平米以上,但岳西现有的市场供给仍然处于供小于求的场面,岳西房地产的市场开发正在逐步的盛行,在近几年岳西房地产的发展将会迎来一个更大的开发热潮,其发展的前景场面是大好的。 2、住宅市场基本情况 岳西现有的在售楼盘仅有 4-5家,现有的市场状况,呈现供小于求的场面,后边的 项目供给量也少,住宅的价格也基本上达到4000元左右的水平,随着市场的进一步 转暖,销售价格上会有所提升。 3、商业市场基本情况 商业项目剖析 从当前市场的商业项目来说,现有的商店在售项目仅有两家,天一雅居和天鹅城。A.天一雅居 商店种类:街区商店 建筑种类:1-2层连体 商店价格:一层均价16000,二层均价6000-8000左右 .天鹅城 商店种类:街区商店 建筑种类:单层 商店价格:均价20000/平米 沿街租金剖析 针对本项目的位置属性,对项目地区的重点街道建设西路作出了商店租金的基本检查,基本情况如下: 检查路段:建设西路红绿灯位置至建设西路与天仙河路交口位置 检查方式:现场市调访谈 商店面积:该路段商店的面积都集合在 30-50平米之间 商店租金水平:8-12元/平米/天(备注:租金水平呈现由西向东递增的趋势 总结:岳西当前尚未进入大型商业项目开发的阶段,现有的商业发展局势仍然是以街区商店为主要的发展种类,岳西整体地区的租金水平也较低,除了岳西汽车站商业中心的租金水平较高,无论是建设西路仍是建设东路,商业的发展层次和发展形象都较低,商业租金水平也就在一个较低的水平上。 4、岳西农贸市场情况剖析 关于项目形态,特针对岳西现有的农贸集市作了一个现场的检查,对市场的经营种类、经营面积、经营环境及经营现状作了详尽的认识。 检查说明:岳西并无正规化的专业农贸市场,其表现的形式是以露天的个体户经营和地下摊位集合经营,专业化室内农贸市场当前岳西市场尚未存在。 检查位置:岳西衣饰步行街地下农贸集市及廊桥邻近 检查方式:现场市调 检查内容: 经营种类:地下集市主要经营蔬菜、肉类、禽类、水产类还有一些家庭常用的杂货等,农贸集市向西靠近汽车站邻近的地下集市经营低档中老年衣饰、百货等,地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。 经营面积:地下集市经营面积一般在30平米左右的简略摊位,地上零散经营一般在2-3个平米的摊位进行,无正规性明显的经营方式和经营分区的设置。 经营环境:地下经营环境差,摊位种类凌乱散布,潮湿、灰暗,地上沿路摆摊经营,无经营形象可言。 租金水平:地下租金水平一般在100-200/每月不等,地上属于个体经营,仅收一般的管理费用。 经营状况:现有的唯一的供给岳西城镇居民平时生活饮食的场所,具有不可替代性,经营的效益较好。 租户态度:现有的市场经营环境太差,经营的布局凌乱,迫切希望正规专业化的农贸市场盛行,对现有的状态进行改革。 总结:正规化专业化的专业性农贸市场是岳西现有市场的大势所趋,本项目农贸市场的定位充分迎合市场的需求,专业化的菜市场将是项目的关键性卖点和营销手段,把握好农贸市场作为项目的中心竞争力将是项目的关键亮点。 项目基本情况剖析 1、项目缘起 本项目是2010年8月份政府所公然招标的项目 ,被天润房产公司所竞得。该项 目是政府进行城市基础建设的重要部 分,是政府的重点项目。