投资部工作手册.doc

投资部工作手册 PAGE PPAGE 1 投资部工作手册 1.目 的：规范北京公司的地产项目投资管理，以降低投资风险，实行目标 管理，提高经济效益和社会效益。规范投资策划部与公司各部门、 各地盘之工作范围，达到分工明确，密切合作以提高工作效率。 2.适用范围：本管理制度适用于本公司地产项目投资、市场调研及文件档案管 理。 3.参考资料：《XX集团有限公司管理制度》 《中国海外集团有限公司投资决策管理制度》 《中国海外集团有限公司投资项目可行性研究报告纲要》 《国内房地产长线土地储备项目投资管理办法》 《XX地产股份有限公司投资管理工作程序》 4.定 义：集团公司指XX地产股份有限公司 北京公司指XX发展（北京）有限公司 5.部门职责、组织架构 5.1 地产投资 5.1.1 负责对重点地块进行技术经济论证，编制土地评估报告，并由投资策划 部牵头，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目可行性研究报告，为公司决策提供依据。 5.1.2 参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。 5.1.3 会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目发展计划，经批准后供指导项目实施。 5.2 市场调研 5.2.1 负责北京地产宏观市场和微观市场的研究分析。 5.2.2 负责对公司重大问题的研究分析工作。 5.2.3 负责完成集团公司市场调研组布置的调研任务。 5.2.4 负责定期和不定期的及时向集团公司市场调研组和北京公司报送调研计 划、研究报告及有关的信息材料。 5.3 项目过程控制和预警程序 5.3.1对项目的开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、等项目发展成本和收入分项测算，对其完成情况进行分析，并与可研报告和投资合同对比，分析变化原因。 5.3.2根据可行性研究报告，在正式吸纳该项目后，向公司各职能部门提出项目发展成本、发展进度、销售进度、资金流量要求等预警指标。 5.3.3 在项目发展过程中，根据确定的预警指标针对发展成本分项核算并对发生变动的项目向公司各部门提出预警并在重要指标发生重大变动时向企管委及时报告。 5.4 项目的后评估 在项目完成后，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。 5.5 组织架构 XX发展（北京）有限公司 投资策划部组织架构图 经 理 经 理 部门副经理（市场调研。）部门副经理（经济分析） 部门副经理（市场调研。） 部门副经理（经济分析） 投资分析员市场调查员（宏观）市场调查员（微观） 投资分析员 市场调查员（宏观） 市场调查员（微观） 岗位职责 6.1 部门经理 6.1.1在主管副总经理的领导下，负责主持投资策划部日常工作并协调好部门之间的关系; 6.1.2负责对本部门员工的教育、管理，对员工定编以及根据各员工的工作表现实施奖罚提出建议。 6.1.3定期召开本部门工作会议。 6.1.4负责做好项目投资、市场调研等方面的决策、检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。 6.1.5根据北京市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对北京市的住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛的调查，积累资料；熟悉和掌握北京市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产项目投资及开发提供有力的依据。 6.1.6负责对公司拟发展项目进行详细调查包括政策、环境、交通、地理位置和周边远景规划；宗地现状、城市公建配套、市政设施现状和未来发展情况，参与拟定项目的发展方案。 6.1.7参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。 6.1.8负责组织现场调查及项目发展方案的基础上，与资金财务部配合做好项目发展成本的测算和经济效益分析，做好可行性研究报告，提供公司参加政府批租土地的投标或与有关单位进行地产投资项目发展合作的决策资料。 6.1.9 及时了解政府土地批租的推出情况，以利于公司积极参与投标。 6.1.10 协同资金财务部制定详细的未来年度里投资项目所需资金计划。 6.1.11完成领导交办的各项工作。 6.2 部门副经理（经济分析）投资分析员 6.2.1协调部门主管对地产投资项目进行房地产评估。 6.2.2依据市场调查资料，编制房地产评估报告。 6.2.3参与编制地产项目投资的可行性研究和项目发展计划，并负责经济分析与预测。 6.2.4进行项目的经济分析与测算。 6.2.5随时了解与掌握房地产法规动态。 6.2.6 参与土地出让/项目转让合同洽谈，并进行经济测算，起草法律文件。 6.2.7 掌握房地产开发过程中各税项、费用、及其它补偿、转让费用缴纳的相