解读REITs募集说明书之物流仓储篇.docxVIP

目录 现代物流仓储：供需结构矛盾，天然稀缺资产 1 供需结构矛盾，天然稀缺资产 1 规模经济+网络效应，自稳固的护城河 4 底层资产：租约结构合理，租金涨幅可见性高 6 租约结构：多样化分散 or 关联方背书？ 7 租金的涨幅有空间，分红率稳定 9 管理人：物流仓储先行者与港口产业领军者 13 普洛斯：面积境内第一的物流仓储商 13 盐田港集团：领先的港口产业集团 16 未来扩募的可能 18 风险提示 18 插 目录 1：全 历年社会物流总额走势及增速（单位：万亿元） 1 2：社会物流总费用：保管费用（单位：万亿元） 1 3：重要物流节点通用仓储租金及 3 年年 增幅（ 元/月·平方米） 2 4：全 各类 出让面积结构 3 5：江西省建设用 指标中各类用 的 税收及 定投资贡献 3 6：某典 低标仓：面积 500 平方米的农民自建仓 3 7：某典 低标仓：某工业 区配套的小 仓库 3 8： 内电商实物商品零售增长情况（单位：万亿元，%） 4 9： 内快递行业件量增长情况（单位：亿元，%） 4 10：物流仓储行业的经营特性 5 11：2020 年 内第三方物流仓储行业企业市 份额情况（高标仓库） 5 12：普洛斯 REIT 租户行业结构 7 13：普洛斯前十大租户占比 58%（按金额） 7 14：普洛斯通州光机电物流 历史空置率 7 15：普洛斯顺德物流 历史空置率 7 16：普洛斯 REIT 租赁合同剩余期限（年，按合同金额） 8 17：2020 年末盐田港现代物流中心出租情况（按面积） 8 18：截至 2020 年末前十大租户占比（按面积） 8 19：项目资产出租率及盐田港集 二次转租出租率 9 20：盐田港 REIT 项目租金（元/月·平方米） 9 21：普洛斯 REIT 历史平 租金（元/月·平方米） 10 22：普洛斯 REIT 历史出租率 10 23：普洛斯 REIT7 处资产及所 区域市 的租金（元/天·平方米） 10 24：普洛斯 REIT7 处资产及所 区域市 的空置率 10 25：普洛斯 REIT 资产所 城市高标仓租金（元、日/平米） 12 26：普洛斯 REIT 资产所 城市高标仓空置率及租金 4 年 CAGR 12 27：两单物流仓储 REITs 及海外物流仓储 REITs 分红率 12 28：普洛斯中 及其背后的长线资金 14 29：普洛斯中 控股的完工总建筑面积（万平方米） 15 30：普洛斯中 控股的 建物业和 储备（万平方米） 15 31：普洛斯中 的完工稳定物业出租率 16 32：普洛斯中 的完工稳定物业的平 租金水平（元/月·平方米） 16 33：盐田港集 营收、归母净利及净利率（万元） 17 34：盐田港集 营收结构 17 35：深 高标准物流仓储市 份额 17 36：2019 年主要物流节点城市平 租金与平 空置率 （单位：元/月·平方米，%）19 37：2020 年以来主要物流节点城市平 租金与平 空置率 （单位：元/月·平方米，%） ........................................................................................................................................ 19 表格目录 表 1：亚太各 区物流仓储存量情况（高标仓） 2 表 2：亚太 区电商渗透率有望 疫情之后进一步提升 4 表 3：2020 年 1 月以来各类大类资产 REITs 收益率 4 表 4：两单物流仓储 REITs 发售信息 6 表 5：两单 REITs 及其底层资产详情 6 表 6：深 高标仓 区及现代物流中心租金及空置率 11 表 7：两单 REITs 低层资产所 区域的高标仓市 情况 11 表 8：普洛斯发展年表 13 表 9：普洛斯集 的有限合伙人情况 14 表 10：普洛斯中 所管理的管理基金详情 14 表 11：普洛斯中 的客户 15 表 12：普洛斯 REIT 募投项目 16 表 13：盐田港 REIT 募集资金投资项目情况 18 ▍ 现代物流仓储：供需结构矛盾，天然稀缺资产 一般投资者所提到的物流仓储，也是其狭义的概念，即现代物流仓储设施（亦称“高标仓库”），是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比，现代物流仓储之于传统仓库的区别，就是“购物中心”之于“露天市集”。 供需结构矛盾，天然稀缺资产 过去，我 物流仓储长期保持“总量平衡，高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需