山东临沂鲁信新城区大盘项目营销解码提案107PPT.pptxVIP

1;基础思路;各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？;鲁信项目面临的困局;户型可以怎样创新？;背景分析 ——城市化的视角看项目;宏观市场背景;宏观市场背景;;GDP年均增长率为18.5%左右，经济总量稳步增长。临沂市民消费结构的恩格尔系数为34.63％，数值较小，说明其生活处于富裕水平；购房消费比例仅占7.30％，购房潜力比较大。;城市化的发展轨迹;临沂城市化高速发展期的特征:;临沂城市化高速发展期的特征:;临沂城市化高速发展期的特征:;临沂城市化高速发展期的特征:;;临沂城市化高速发展期的特征:;临沂城市化高速发展期的特征:;7、郊区城市化发展进入高速发展期;1、临沂城市化发展进入高速发展期;临沂市民购房的心理特征 （临沂市中高端群体）;2007年11月27日～2007年11月30日（历时4天）） 调查对象：临沂市区具有家庭经济事务决策权的常住居民； 调查方法：CIT（街头拦截访问） 抽样方法：配额抽样，对区域、性别、收入、年龄、购房时间、家庭事务决策者等六个指标进行控制。 统计方法：描述性统计、交叉分析； 数据处理：SPSS13.0、EXCEL； 调查样本量：发放问卷218份，收回有效问卷218份，有效率100％。 调查问卷的说明：本次所作问卷并非是对临沂市民消费群体做的普查性调查，而是就项目自身产品有目的性的调查，在调查样本配额表方面进行了家庭经济实力控制，调查对象中绝大多数群体是拥有私家轿车的，也即本次调查主要锁定临沂高端消费群体，这样的市场数据对本项目才更具有参考价值。;市场调研过程;根据调查结果看出，有50%的群体对房屋的接收总价在30—40万之间，36.69%的群体可接受40—60万元的总价款，对于能接受60-90万元以上的群体比例占到9.17%。接受房屋总款再90万元以上的占到4.12%。根据这个选择比例，也可以将客户划分为四个层次，低端、中端、中高端、高端客户群体。;近两到三年内有购房计划的市民比例较大，市场需求空间较大。 根据交叉分析图可以看出，中端以上客户群体在一年内有购房需求的占到19.3，两年内有购房计划的占到23.9%，结合项目开发进程，这部分客户群体将是项目的目标客户。;兰山沂河西岸及涑河与沂河交汇处是临沂市人置???的首选区域。 南坊区的居住选择度在逐渐提高，选择率为22.93％，客户以中端和中高端为主。 河东区的居住选择度较低，略高于罗庄区。 在交叉表中可以看出，中端客户对于河东区的选择比例占到6.3%，高端客户对河东区的选择比例是11.1%。根据本项目宗地指标，项目可建大体量、高质素产品，目标客户群相对不足，需要在推广、营销方面加大力度。;市场调研过程;对于住宅类型的选择方面，高层的选择比例占到9.17%；联排、叠拼的选择率分别是2.75%和5.06%； 在中端以上客户群体的分析中，对于联排别墅、叠拼别墅的总选择率分别占到5.5%、7.3%的总选择率，高层占到14.7%。 多层的选择率最高，占到38.6％。;在本次调查中，有24.88%的市民选择购置两室户型，53.21%的市民选择购置三室户型，选择四室的户型比例占10%，五室户型的选择比例在8.5%，六室以上的超大户型也有需求，比例在3.66%。;市场调研过程;;城市化进程中 的区域现状及价值分析;中心城;从目前的临沂市场来看，房地产供应主要集中在滨河板块、涑河板块、西市场板块、南坊板块四大板块之间，竞争十分激烈，河东区板块竞争力较弱。 （一）板块特点 滨河板块：临沂高档楼盘聚居区，区域发展较为成熟，潜在供应量相对不大，景观较好，临沂人理想居住区。 涑河板块：城市新兴地带，区域发展潜力较大，临沂市政府重点建设区域，分为自然生态段、现代商业中心段、古城商业段三部分。 西市场板块：临沂市市场集中区，购买潜力大，客户集中，但是居住环境相对不理想。 南坊板块：城市新兴地带，临沂未来行政中心，政府将其定位为 “临沂最佳居住片区”区域房地产发展潜力较大，但是目前区域环境不成熟。 河东区：市政环境一般，区域认可度较低。河东区沂河东岸房价远低于河西边的兰山区，价差达一千多，目前河东最好的楼盘豪森华府最高价3000元/平米。未来土地供应量很大，发展潜力巨大。;滨河板块楼盘一览表 ;涑河板块楼盘一览表 ;西市场板块楼盘一览表 ;临沂三区房地产2006年共计销售19000套房屋，约合建筑面积200万平米，兰山区销售体量占到临沂消化量的70%左右，建筑面积约140万平米，且每年消化面积呈10%速度递增。 临沂目前在售楼盘以及即将推出楼盘（纯商品房等）建筑面积在300万平米左右。 ;小结;临沂城市化进程给本项目带来的机会点;项目所在的河东片区区域认可度低，如何借鉴临沂地产市场发展的得失，利用现有市场产品结构不均衡的市场空白点，打造出自己的特色，造成“登高一呼、应者