第六章成本法估价.pptxVIP

第三章 成本法估价;第一节 成本法的概念;三、成本法适用范围 1.无交易、无收益的房地产估价 2.特殊目的的房地产估价 3.特殊建造的房地产 4.狭小市场上的房地产 5.市场比较法中的修正计算 ;第二节 新开发土地的成本法估价一、计算公式;二、新开发土地的价格构成;利息的计算;2.开发费用在开发期内分期投入。 　例如：总投资600万元，开发期3年，第一年年初投入50%，第二年均匀投入30%，第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为8%。则总投资的利息为 I=600×50%×[（1+8%）3—1]+ 600×30%[（1+8%）1.5—1] + 600×20%×[（1+8%）0.5—1] =104.65万元。;（五）销售税费：售价的一定比例 销售费用（广告宣传、销售代理费等） 销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育税附加等） 其它应由卖方负担的交易手续费等;（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的平均利润 ，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 ;（七）土地增值收益 用除了销售税费之外的其余五项乘以增值收益率 ;现金流量图