第五章_房地产投资分析基础.pptxVIP

第五章房地产投资分析基础;第一节 现金流量的构成;在现金流量图中： 水平线表示时间坐标, 时间的推移从左到右。;二、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 投资 投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量货币与实物，经营某项事业的经济行为。 分固定资产投资和流动资金投资 成本 为达成一事或取得一物必须付出的代价。 成本包括生产成本和销售费用。;投资分析中的成本与财务会计中的成本的差别： （1）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生的费用的记录，各种影响因素是确定的，所得到的成本数据是唯一的；而投资分析中的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，因素是 不确定的，不同的实施方案有不同的成本数据。 （2）投资分析中的成本有一些是财务会计中所没有的，例如：机会成本、沉没成本、不可遇见费等等。;（二）房地产投资分析中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点;房地产开发项目中总成本的构成;三、经营收入、利润和税金 (一）经营收入 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 (二）利润 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税