【房地产】房地产行业主题研究：广厦千万，租享其成——中国租赁住房REITs构想-中金_市场营销策划2.docxVIP

主题研究 广厦千万，租享其成—中国租赁住房 REITs 构想  证券研究报告 2021 年 4 月 12 日 观点聚焦 投资建议 虽然中国 REITs 底层资产范围目前尚不涉“房”，但租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心，我们认为 REITs 逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义。综合考虑中国租赁住房发展现状、租赁市场的实际需求、以及中国公共部门的资源禀赋，我们呼吁将来在令租赁住房产品保留一定公共属性的前提下尽可能以形成“有效资产”为方向来引导开发建设。在这一宗旨下，我们认为结合 REITs 构建创新型投融资模型、促进有效供给是必要且值得尝试的有益实践。 要点 租赁住房市场建设是新型城镇化背景下的重点工作领域，但此前的实践经验尚不甚成功。中国企业自 2017 年中央提出“租购并举”后进行了较为集中的租赁住 房市场实践，但整体而言都算不上成功。不论是主要采用包租模式的运营商，还 是从事重资产开发的发展商，在收益率角度都面临明显的瓶颈。这实际上都源于中国住房市场以商品房为主导格局下的支付力/土地价值偏差，而此前私人企业在缺少实质性公共部门“补贴”的情形下商业模型难以自洽。我们目前仍不认为 主流包租模型具备大面积业务改善和可持续发展的潜力。 租赁住房供给未来应更多转向高质量重资产开发，且应以尽可能形成“有效资产” 为前提来引导供给。我们认为在