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第八章投资性房地产 【学习目标】 1．了解投资性房地产的概念及范围。 2．掌握投资性房地产的初始计量、后续计量方法。 3．掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理。 【技能要求】 1．能正确区分企业的投资性房地产与非投资性房地产。 2．对企业的投资性房地产能够熟练地进行会计处理。 投资性房地产到底是利润魔方还是水中之月 在新的会计准则中， 投资性房地产无疑是最受投资者瞩目的一项， 因为在国内房地产市场大 幅度上升的背景下， 拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。 一旦公司按公允价值计量投资性房地产， 公司的业绩很可能出现爆发性增长。 但并不是所有的房地产都属于投资性房地 产，也不是所有的公司都会采用公允价值计量投资性房地产。 那么，投资者该怎样看待投资 性房地产呢？ 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。 20xx 年可谓是房地产的多事之秋， 调控 “紧箍咒 ”一声紧似一声。 然而， 与此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股并驾齐驱，成为行情的主角。 年关将近， 房地产股更是一马当先， 甚至连续飙升。 关于房地产股未来猜想的种种利好充斥 市场， 其中， 20xx 年新会计准则即将启用的背景下的 “资产重估升值 ”概念， 似乎成为房地产 股强悍的首要理由。 聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。 然而，新会计准则是否真的让所有的房地产股一夜 “暴富 ”？市场对新会计准则是否存在误 读？新会计准则又将对哪些房地产上市公司或拥有房地产的上市公司产生实质性利好？ 残骛 楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。 （资料来源： 20xx 年 xx 月《理财周刊》 ） 以上是有关投资性房地产对企业的影响。 本章我们将介绍新会计准则中关于投资性房地产的 有关内容。 第一节 投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地 产应该能够单独计量和出售。 酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。 （一）投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产主要包括以下范围。 1．已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的， 并以经营租赁方式出租的土 地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的， 不能确认为投资性房 地产。 彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权， 是指企业取得的、 准备增值后转让的土地使用权。 但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 謀荞 抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。 根据 xx99 年国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定，土地使用者依法取得土 地使用权后， 应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准规定的期限动工开发建设， 未 经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。 3．已出租的建筑物 1 / 5 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、 以经营租赁方式出租的建筑物， 包括自行建造或 开发活动完成后用于出租的建筑物。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。 在判断已出租的建筑物是否属于投资性房地产时，应同时符合以下条件。 (1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的 建筑物不属于投资性房地产。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。 (2)已出租的建筑物是拥有建筑物产权的企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经 营租赁方式出租的建筑物。 籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。 (3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大 的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅。 （二）不属于投资性房地产的项目 1．自用房地产 自用房地产是指为生产商品、 提供服务或者经营管理而持有的房地产。 例如，企业拥有 产权并作为生产经营用的厂房和自用的办公楼， 企业自行经营的宾馆酒楼， 企业自用的土地 使用权等均是自用房地产。 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。 自用房地产的特点是持有房地产的目的是为企业生产经营提供服务， 其价值随着房地产 的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，随着收入的实现，其价值也得到了补偿。 铙誅卧 泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴。 2．作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在 开发的商品房和土地。 这些房地产是房地产开发企业的销售的商品， 构成了房地产开发企业 的主营业务收入和主营业务成本，不是投资性房地产。 擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。 某项房地产， 部分用于自用或作为存货出售， 部分用于出租或资本增值， 如果这些不同 用途的部分能够单独计量和出售