XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告.pptxVIP

莆田馨宜项目形象定位报告厦门中赢地产置业顾问有限公司2010-01一、战略思考二、形象定位三、营销策略战略思考为客户着想，并非客户所想将有限的资源集中在客户关键价值元素上的投入用合理的成本控制实现超常规盈利！在城区的位置战略思考项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东侧为大型商业用地。地理位置极其优越，是开发高尚住宅的风水宝地。项目用地周边配套齐全，交通便利，环境景观优越，适合打造成现代高品质生活社区，同时成为荔园路片区内独具特色的优雅居住区 。本案本案周边道路通畅的同时，距离主要中心城市、交通枢纽等都在高速可控制范围内。关于本案战略思考本案效果图“水晶枫景”主要建筑经济技术指标用地面积40663.73 ㎡建筑面积150021.72 ㎡ 住宅123654.00㎡ 商业4650.12㎡容积率3.0建筑密度15%绿地率32.1%一、项目优势分析及因素分解1、景观资源优势：项目西侧与延寿溪相邻,有一定的景观资源优势；2、区域配套设施优势：地处东圳路东段,莆田最大最有品质的小区—荔园小区对面,周边有新的体育场、莆田大剧院等，配套设施较全；3、品牌优势：馨宜公司的投资商,实力雄厚，在市场中已经形成一定的品牌优势；4、教育配套优势：莆田重点中学—莆田四中在项目所在区域，有一定的教育资源优势；5、交通优势：旁边是新的福厦路，与新车站也不远,交通十分方便；6、园林景观优势：项目是莆田少见的低密度高层大社区，有近10000平方米的泰式皇家花园与延寿溪有机地融合在一起；7、产品优势：户型方正紧凑，大部分南北通透、有赠送面积的附加值，外立面档次高，用材用料讲究，小区配套全等，产品特色明显；8、商业配套优势：项目东侧地块作为商住配套，为项目提供了便捷的商业配套。操作建议：结合项目的优势，突出项目的景观资源和产品的优势，加上高品质生活的营造，将形成楼盘极强的卖点。二、项目劣势分析及因素分解1、项目地处新区，周边缺乏人气和商业氛围；解决方案及建议：在开发过程中，塑造项目本身高素质和独特性，规避劣势，通过塑造景观来营造高尚社区环境，通过良好的项目形象包装，相应的广告宣传配合，树立项目良好的品牌形象。三、项目机会及因素分解1、随着海峡西岸经济区的开发建设，带动经济稳定良性地发展，高收入阶层增多，同时在外经商与时俱 进，回乡置业潮不断扩大，对中高档物业需求增大；2、从目前市场发展形势分析，在今后2—3年内，市场前景依然看好，承接力较强，项目发展时机较好；3、区域楼价的急速拉升，为区域的楼价起示范作用；4、莆田产品同质化严重，为本项目的开发提供机会。5、东城发展机遇：莆田南面是山，西面还是山，城市要发展，只能往东往北方向，随着新体育场、莆田大剧院等基础设施的建设，汽车总站的东移，福厦高速铁路的开工建设，东城发展迎来全新的机遇，城市面貌日新月异，为项目的开发创造了非常有利的机遇。对策：整体经济环境向好，市场潜力巨大，结合本区域高标准规划的特征，塑造本项目的市场和与之相匹配的高品质。四、项目威胁分析及因素分解1、政策面和经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对房地产的影响不容突视；2、直接威胁：东城1号、祥荣荔枝湾——是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点，它各方面的参数将会直接影响到本案；3、即将推出的几个高起点规划的新楼盘将形成极强的竞争。对策1、由上述分析可以看出，本项目目前面临的可能的威胁是比较大的，并且对发展商来讲，这些因素是不可少控制的，我们可能做的是准确定位，提高产品的水准，力求脱颖而出，创造佳绩。2、系统地制定项目发展计划和营销思路；不断捕捉市场行情，调整房型结构，生产出市场需要的产品；全力塑造项目的多重景观，树立高尚社区形象。我们拥有——城市中心风水宝地15万㎡莆田首席大社区10000㎡皇家泰式园林高品质豪宅规划高配置停车场15%建筑密度32%园林绿化率馨宜—实力品牌房地产开发商……引 子毋庸置疑我们一定是豪宅豪 宅战略思考:关于豪宅硬实力软实力项目产品力硬件卓越出众,软实力更是锦上添花。宗亲会管家服务会员俱乐部莆田财富阶层对购买房产充满热情！ 莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本案； 房产对财富阶层而言并非必需品，我们的客户同时拥有多套房产； 本案的产品价格足以购买福州地区的豪宅项目； 莆田财富阶层是福州豪宅的主要客户，近25%的福州豪宅属莆田人购买。毋庸置疑我们在与福州豪宅PK听听福州的著名豪宅都在说什么？——世贸天城说：让城市长高…公园道1号说：实为公园，更胜公园…白金瀚宫说：城市公馆…我们的思考：纵观福州高端地产，所有物业均在诉求产品品质，试问在豪宅齐聚的今天，冷冰冰的产品诉求还能唤起财富阶层的购买冲动么？福 州莆田 省会城市 豪宅产品臻熟 都市生活,便捷配套 地级市 无抗衡