房地产市场报告 -2021年3月上海商品住宅市场月报-同策.pptx

让置业体验更美好 Professional · Sincere 2021年3月上海 商品住宅市场月报 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 代理· 咨询· 金融· 商业· 产业· 公关· 养老 2021年3月刊 目录 01 02 03 CONTENTS 政策与热点 商品住宅市场特征 市场结构性成交分析 本月观点 3月3日，上海发布《进一步加强土地市场和商品住房市场管理的通知》，通知包括：一、强化住宅用 地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。二、深化完善房价地价联动机制。在 房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。三、严格新建商品住房价格备案管理。四、 强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。五、进一 步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。六、 严格规范企业购买商品住房。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房 合同网签备案满5年后方可转让。 政策及 热点总结 3月份上海商品住宅市场较2月相比供应成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平，房企受政策影 响推盘谨慎；本月供应总面积仅为15.77万平米，环比上涨明显但仍处于历史低位；成交总面积101.71 万平米，环比上涨51%，市场需求在存量房释放，；本月外环外商品住宅成交占比增加，全市均价受结 构性影响下降至54453元/平米。 商品住宅 市场 本月数据快报 数据来源：数联天下 表：上海市2021年3月商品住宅供求价数据 数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体 去化周期为3个月移动去化 物业类型 3月供应面积 3月成交面积 3月成交均价 3月存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 万平米 去化周期 （个月） 商品住宅 15.77 163% 270% 101.71 51% 174% 54453 -8% -6% 595.32 5.9 公寓 15.77 163% 270% 83.43 51% 177% 53630 -9% -9% 464.69 5.6 别墅 0.00 -- -- 18.28 53% 160% 58211 -4% 6% 130.64 7.1 01 政策与热点 PART 政策与热点 3月3日，上海发布《进一步加强土地市场和商品住房市场管理的通知》，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健 康发展，通知包括：一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。二、深化完善房价地价联动机制。 在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。三、严格新建商品住房价格备案管理。四、强化商品住房交易管理。进 一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为， 着力加强房地产信息服务平台监管。六、严格规范企业购买商品住房。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房， 在购房合同网签备案满5年后方可转让。 分析： 第二条提出的限价竞价是希望在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价，通过在土地出让的前端控 制地价、达到稳房价的目的。此种土拍方式在其他城市已经有实施的案例，虽然强制实施了限价政策，但对于开 发商来说，可能会采取减配或后期销售时价外款、捆绑销售等方式变相增加利润。 第七条，在上海首次提出居民购买住房限售。但同时也明确限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住 房”。目前上海仅有三个楼盘为优先购房政策的试点，现阶段来看，试点项目的体量在上海市占比小，对市场预 期的影响还不明显。 政策与热点 3月12日，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，《指引》强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严 格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防 范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。 分析： 《指引》中强调的，差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，配合了上海楼市之前出台的向刚需 倾斜政策，坚持“房住不炒”的原则。 在2020年年底，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，于今年开始实行，该 《通知》发布后，房贷申请周期可能延长，对贷款人的资质审查也会更加严格，但首套房房贷等刚需受到的影响 比较小，本次的《指引》再一次细化了该政策。 政策与热点 3月15日，国家统计局发布2021年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。据测算，2月份，4个一线城