民宿客栈调研报告民宿、客栈运营中的“痛点”与“难点”.docxVIP

--- 民宿、旅馆营运中的“痛点”与“难点” ——无锡市民宿、旅馆营运情况调研 随着旅游消费的不断升级， 消费者对旅游住宿的需求越来越多样化。民宿、旅馆作为一种新型的非标准住宿业态，站在了全域旅游创新升级发展的风口。 作为旅游业职业教育的行业协会组织， 怎样针对民宿旅馆营运过程中的“痛点”与“难点”，发挥行业协会的咨询、服务职能，为提高民宿、旅馆店长与管家及其从业人员的职业技术， 无锡市旅游业协 会旅游职业教育分会会同无锡市旅游商贸高等职业学校，于 2019 年 7-8 月对宜兴生态旅游区、阳山乡村田园综合体、马山旅游度假区、 荡口古镇、灵山拈花湾小镇和南长街清明桥历史古街等部分民宿旅馆的营运情况，开展了调研。 一、民宿、旅馆的基本种类 无锡市的民宿、 旅馆主要散布在宜兴、阳山、马山以及诸如南长街古街、荡口古镇等特色景区。 我们抽样调研了宜兴的横岭 97 号、乾元茶社、绿缘山庄、龙隐江南、原舍溪上、心 宿、竹月原乡、篱笆园深氧墅，阳山的田园东方稼圃集、鸣珂里、欢墅，马山的如愿文化客 栈、胜子岭、慕湾果园蒙古包、云居西村，南长街清明桥古街的莫宅，荡口古镇尚苑旅馆， 灵山小镇拈花湾民宿。 所调研的 18 家民宿旅馆具有以下特点： 1、经营模式各有不同 （ 1 ）公司公司化经营类民宿 灵山小镇拈花湾民宿 1200 间客房，阳山田园东方稼圃集民宿 22 间客房，宜兴乾元茶场 间客房，都属于公司公司的配套经营项目， 由公司集约化统一营运管理，在营销手段与资源整合上具有区别于普 1 --- --- 通单体民宿、旅馆的优势。 （ 2 ）乡村度假酒店式民宿 宜兴篱笆园深氧墅 99 间客房、绿缘山庄 50 间客房、马山云居西 村 80 间客房，如愿文化旅馆 50 间客房。这类 50 间客房以上的民宿已具有乡村度假酒店的特性， 与一般的民宿相比， 突显出更多的服务规范化与设施标准化特点。 篱笆园深氧墅、 绿缘山庄、云居西村都是聘任了职业经理人负责营运，这些职业经理人都有酒店管理的背景， 对规范化服务和标准化管理很熟练，但乡村度假酒店或民宿却又不完全 等同于普通酒店， 怎样交融地区特点、 文化特色、体验项目等内容开展个性化的服务与营销，是经营者面临的现实课题。 （ 3）业主经营管理式民宿 原舍溪上、胜子岭、龙隐江南、竹月原乡、如愿文化旅馆，都是由业主直接负责经营管理的民宿，业主对经营的“痛点”、和营运的“难点”有着更加直接的体验。 4）职业管家营运式民宿 心宿、欢墅度假别墅、鸣珂里、慕湾果园蒙古包、尚苑旅馆、莫 宅民宿、横岭 97 号属于职业管家负责营运的民宿。如果职业管家缺乏职业化素质与技术， 加上单体民宿资源有限， 往往在营运上只能仅凭个人的能力和见解， 在经营上处在业主的业 绩查核要求与客源市场拓展艰难的夹缝之中。 位于宜兴太华镇横岭村的横岭 97 号民宿有 10 间客房、湖父镇茯西村的心宿有 11 间 客房，业主都在无锡市内。前者是业主聘任两位当地村上的村民在经营， 后者是业主聘任了一 对四川籍老夫妇在管理。平时客人来了基本的接待，没有问题。但怎样稳固老客户、拓展新客 户，对她们来讲就显得勉为其难了。 2、经营管理者非专业化 2 --- --- 民宿、旅馆相比酒店具有不小的差别， 酒店具有规范化的管理制 度、职业化的管理者、专业化的营运团队。而民宿、旅馆是新兴的业 态，不论是业主经营、 仍是职业管家经营都缺乏专业化的培训和职业化的技术，往往都是 以“摸着石头过河”的方式在实践，所以其经营管理的难度可想而知。 胜子岭旅馆位于马山古竹， 业主是街道文化站的退休站长， 吹拉 弹唱、琴棋书画样样精晓， 12 间客房就他一个人营运管理，与客人 交流、聊天、交流是他的强项，清扫客房与冲洗床上用品包给专业公 司，可怎样面对急剧波动的客源市场进行针对性营销， 却让他一筹莫 展。 3、经营管理能力参差不一 欢墅度假别墅位于阳山镇， 是三栋欧美式风格的独立别墅， 每栋 别墅有 4 间客房、客堂、书房、厨房、桌球房、棋牌室和影视厅，包栋租住， 2800 元 / 天。这种民宿的经营方式是由斯维登公司与开发商 签约租借，营业利润和费用（人工费用由经营方负责）各占 50% ，由 斯维登公司差遣职业店长曹女士负责经营管理。 他们制订了《欢墅接 待话术七步曲》， 对有关管家进行专业培训和查核。因为曹店长经营 管理有方，斯维登公司又同时让其接手拈花湾的 20 间客房的民宿， 短短半年就让拈花湾的民宿从损失状态进入到基本盈亏平衡状态。 宜兴龙隐江南民宿 22 间客房，由著名设计团队设计的典型江南 别院式建筑，既有江南民宅的文化底蕴，又有现代简洁的时尚元素， 在风格、品味、功能上达到了完美的交融。总投资 2000 多万， 2018 年营收达到 1200