某地产项目策略报告.pptx

认 知 / Cognizance;第一部分区域房地产市场研究 ;城市概况;房地产投资分析;房地产市场分析;社会人文环境分析 ;区域规划环境分析 ;东部拓展区正借区位优势逐步成形；沿湖沿沪带状发展框架逐步拉开；周庄、锦溪、千灯、巴城、淀山湖、花桥六个特色镇规划逐渐形成。 ;周庄规划影响分析 ;中心主题是“保护祖国优秀的历史文化遗产,保护独具特色的反映明、清及民国初年浓郁的江南水乡风情的风貌景观,充分挖掘古镇文化内涵,使之成为国家历史文化名镇,申报联合国世界文化遗产”. ;小结： 近几年来，昆山市国内生产总值以及固定资产投资额均保持在两位数的增长，经济发展势头良好。特别是周庄依托其特有的自然资源，大力发展旅游经济，人们的生活水准达到了大幅度的提升；周庄拥有丰富的自然资源、人文资源以及极具优势的地理位置，区域发展潜力巨大；“周庄古镇旅游”声名鹊起，在国内外旅游市场树起了中国江南水乡古镇旅游的崭新理念——成为一个受国内外大众钟情的、原汁原味的、富有特色的旅游产品。区域发展热点已然形成；旅游经济的发展带动人气聚集，为房地产市场的发展提供了较大的想像空间。; 市场特征 周庄古镇隶属于昆山市。近年来昆山房地产市场投资总量持续上升、规模不断扩大，竣工面积大幅上升；商品房销售火爆，房价持续上扬；商品房空置面积不断减少。整个昆山房地产市市场呈现出供需两旺，投资与需求同步增长的态势。?;开发投资稳步增长;2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。 ;商品房持续旺销 价格明显上扬;;空置面积下降 ?;地理位置;地块四至 ;优势分析： ;项目地块靠近规划的工业开发区。外延道路有限，交通受到一定限制。周边基础配套设施较少，生活条件有待改善。临近药厂，可能造成污染。;机会分析： ;威胁分析：; 第二部分：旅游市场研究 ;周庄镇现状和基础研究 ;周庄古镇区保护规划;昆山旅游市场研究;以丹桂园、昆山国家农业示范园为代表的现代农业观光休闲旅游产品； ??巴城阳澄湖、淀山湖为代表的休闲度假旅游产品； 以云海度假村为代表的餐饮住宿设施完善的宾馆饭店业旅游配套产品。;由上海青浦、松江和昆山周庄所组成的上海远郊短期都市旅游圈已基本形成，周庄以 “中国第一水乡”的市场形象，于“江南六镇”中处于绝对的领跑位置，同时成为该旅游圈中的重要核心。;周庄的“保护和发展并举”的经营模式也可圈可点。不存在脱离了“发展”理念的单纯意义上的保护,同样也不可能存在脱离了“保护”的单纯意义上的发展,“保护和发展并举”的崭新思路成为古镇发展的样板。 ; 第三部分：旅游地产市场研究;旅游地产的概念 ;旅游地产的价值诉求 ——城界湮灭 ;综上所述，我们可以清晰的看到，本项目从客观地理环境、周遍基础设施、综合配套环境、同质开发壁垒等方面看，存在巨大的市场风险： 从现状看： 位于二级城镇交通动线上，但“前不着村，后不着店”，生活配套缺乏；区域旅游地产市场的投资热潮尚未真正形成；房地产市场需求面窄，投资品种主要局限在商业物业；距上海60公里，当天可以来回，区域集客能力不强；发展商在品牌上无优势，无法通过品牌效应在树立独特的市场形象。;从未来看： 随着招商进程的推进，不排除地块北侧的周庄开发区将严重影响本案区域的整体环境； 区域规划前景不明朗。 因此，从满足消费者的需求，从产品入手，于规划，建筑，景观，户型及公共空间形成有效的市场区隔，以全新的市场形象入市 ; 我们对本项目的表象认知是： 地表环境现状天生丽质，但区域发展态势不明朗， 采用传统房地产以及商业地产开发模式， 市场风险较大，采用用非传统思维方式进行定位 顺应市场需求，立足于可操作性 以前瞻眼光倡导全新生活方式 组合多元化地产运营模式 将与周遍项目形成清晰错位 依托得天独厚的地理环境优势和自然风土文脉 系统整合旅游、休闲、渡假、商务、商业和投资资源 突出重围，形成置之死地而后生的巨大收获。 ;定 位 / Positioning;第一部分：项目总体概念定位;江南?液上海—周庄源 “未来水乡概念”复合型旅游休闲港湾 “液体周庄-未来水乡” 市民郊游度假基地?水乡生活体验基地; 第二部分： 定位依据;依据一：项目自身优越的地表自然生态条件 依据二：周边业已经成熟的旅游圈 依据三：拉长产品线，争取更多客源，稀释市场风险 依据四：契合品牌战略，利于“旅游地产”品牌的建立 ; 第三部分： 功能定位;复合型旅游休闲港湾 ;市民郊游度假基地和水乡生活体验基地 其功能主要集中在“体验”上，营造休闲的氛围，形成与都市截然不同的生活意境。 商业部分也是“体验”的一部