产业园物业工程设备管理方案.docx

产业园物业工程设备管理方案 在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。xxxxxx产业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区的设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理的基本保障： 一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应保证有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源的有力保证下，熟悉设备性能、有可靠的运行维护和检修能力，保证设备的正常运行，有能力及时发现和处理设备运行过程中的隐患和故障，保证将设备故障排除在萌芽状态。 二、建立完善的设备档案 ，健全设备卡片和运行维修记录，随时掌握设备运行维护状况，搞好设备“病史”管理。 三、健全设备管理岗位职责，制定设备运行、维护、保养、检修制度，制定设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、检修、更新记录。 四、建立设备紧急事故预案，保证设备紧急情况时的管理流程。 1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门； 2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学习该次演习的目的、目标、演习预案、实施办法； 3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能力； 4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧急设备故障的管理经验； 5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会汇报。 五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带来损失。 六、共用设施设备管理标准及实施办法： 序号 项目 实施方案 督导计划 服务标准 1 电梯 安排电梯维修人员每天进行巡视检查，包括机房、轿顶及轿厢安全回路； 定期维保加油； 每周、每月、每季度由外委维保单位检查维保； 每年报技监局年检。 主管每天巡视检查电梯运行状况，并检查维保状况和相关记录； 电梯工每天巡视检查机房不少于3次，并做好记录； 审查月度、季度及年检维保情况，并提出意见和建议。 电梯按照甲方要求时间开启，保证运行良好，维保达到国家规定要求，无电梯事故； 设备得到规范要求的专业维保，杜绝因维保不及时造成设备损坏和报废。 2 监控系统 每周维护检查红外线报警装置，进行障隘测试； 每周进行镜头维护除尘，确保录像清晰； 每月全面检查线路接头及系统元件； 每半年由委外维保单位维护检查一次。 工程主管、保安队长定期检查监控中心图像及运行记录，并每周安排保安员进行红外线障隘测试； 工程主管每月组织全面检查系统线路及设备； 委外维护结果需由主管现场检查及工程部经理签署意见。 红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生； 监控设备图像清晰，硬盘录像可保存一个月。 3 消防广播 灾时和紧急通知时开启，音量适度； 每天巡视检查末端音箱，确保音箱输出正常，无噪音； 每月检查播音设备和系统线路，保证设备完好，线路畅通； 每半年维保音箱一次。 主管每天巡视公共区域时监听音乐效果； 每天巡视检查机房一次； 审查月度系统维保情况，并提出意见和建议。 运行效果良好，无噪音，播放节目菜单合理； 音控设备摆放整齐，设备房干净整洁，音带、碟片使用保管得当； 维保及时准确，相关运行、维保记录完整准确。 4 有线电视系统 每天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量； 接业主报修1小时内解决问题； 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决； 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。 主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次； 弱电工每天监测信号质量一次，并将结果汇报领班； 主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录； 接入单位维护保养结果需报主管及公司经理签署意见。 电视信号质量投诉1小时内解决； 线路畅通及设备完好率达到100％。 5 网络系统 每天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量； 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决； 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。 主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次； 弱电工每天监测信号质量一 次，并将结果汇报领班； 主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录； 视信号质量投诉1小时内解决； 线路畅通及设备完好率达到100％。 8 锅炉 每天开启前检查系统管网及控制部件，清洗毛发过滤器； 根据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂； 每月进行控制部件检修； 每年进行一次系统设备维护保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。 主管每天抽检