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金域华府项目产品定位报告;需要重点解决的问题;一、项目土地属性研究;一、总体思路--以地块为核心,以辐射范围做圈层研究,深入挖掘土地价值;;第一圈层
新基片区与周边片区的关系
;第一圈层分析
1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系;序号;;;一、功能定位?
集中全市三大中心职能:商业中心、会展中心和商务中心。
二、重要建筑(配套)
A、 文化配套:
1、玉兰剧院;
2、图书馆;
3、高科技展览馆;
4、青少年科技活动中心;
5、展览中心。
B、商业、餐饮配套
1、会展国际??店;
2、第一国际商业街;
3、沿路中小型酒店、沿街餐饮;
C、政府公建
1、市政府;2、会议大厦;3、会展中心
结论:东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此,政府机关所在地,未来东莞市核心中的核心地段。;南城东片区整体详规分析;;第一圈层分析小结:;第二圈层
新基片区规划、发展分析
;功能定位:为城市新中心区有机组成部分,以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团。
规划范围:临南城科技大道,南接五环路,西连东莞水道,北至四环路,莞太路则从南北向穿越规划区,规划总占地面积约为349公顷,规划居住人口5.6万人。
规划结构:概括为“两轴、三带、六组团”,以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带;包括“下墩居住组团、新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地工业组团”等六个组团。
规划关键:
1、规划南城滨河公园及11处社区绿地,公共绿地总用地为41.67公顷。
2、片区内将新增道路20条,大大提高了片区与外部区域的交通能力;;配套和道路分布图;医疗配套;第二圈层分析小结:;二、竞品分析;第一国际;;价值点研究:土地、产品、营销赋予;竞争项目景观规划;金域中央成交客户类型;地理位置;;建筑设计特点介绍;配套功能分布
商业街铺:全长约700米,约2万多㎡,立面新颖美观、视觉高档极具特色;
会所:“庭园式会所” 规划即融会所于园林之中,观湖畔水景,里面新颖靓丽,给业主提供必备的功能服务外,也是一道美丽的风景线,不呆板具观赏效果;
园林景观规划:3万㎡湖景、1万㎡多中心广场、四大景观会所各具功能、三个景观大泳池及二期前大型水景广场、三期7大主题景观规划,阳光绿化带等,小区众多花林小道纵横交织 ,“七里小道七里景”,漫步东骏不仅赏识美景更是一种惬意的生活方式 。东骏园林景观具观赏性和参与性与一体。;价值点研究:土地、产品、营销赋予;东骏豪苑成交客户类型;;;[2]竞争项目产品分析;价值点研究:土地、产品、营销赋予;百悦尚城12月25日开盘成交客户类型;;竞争分析—客户认知竞争项目价值点及抗性;竞品的启示总结;1、金域中央启示
(1)项目地块临东莞大道和光彩路等,居住环境面临噪音和灰尘的影响,外围设置环行水系,起到避震、防尘的作用。
(2)金域中央大面积的赠送(首层花园、地下室、顶层阁楼、露台等)做法有效提高附加值。小复式、错层、赠送夹层的户型设计深受年轻人青睐,创新型户型更具吸引力;金域中央在开盘前即已广受关注和青睐,除了项目实景效果外,另一个重要原因是其赠送的面积非常大。所以应在赠送面积上多做文章,以提高项目的附加值和性价比。
2、百悦尚城启示
(1)百悦尚城中间有4车道规划路将项目地块一分为二,项目的整体感和规模性被破坏,百悦尚城的做法是将市政规划路建造成林荫景观路,视觉上感觉像是小区的景观中轴线,大大提高项目的完整性使社区规模感增强。
(2)层次丰富:小区“E型”水景,融进建筑与园林,景观不大,但层次感丰富,参与性强,这是该项目的卖点之一。与我们在客户访谈中客户提到的观点一致。
(3)商业街以“W”模式排列,增加了商业的临界面积,增加购物休闲空间的同时有多余的停车位,也提高了临街铺面的价值。
(4)在考虑客户群体需求的基础上,建议适当创新,比如百悦尚城对于传统飘窗变成一种普通居家功能,丧失市场冲击力时,以半步阳台取代飘窗的做法争夺眼球。该项目也有大面积的空中庭院花园赠送(2房送1个,3房送2个),但其1+1拼接户型方案市场抗性很大。
3、东骏豪苑启示
(1)庭院式会所规划,将会所融进小区园林,使会所不仅只提供功能,也是景观,值得借鉴。
(2)项目的硬件投入、园林景观规划是其他楼盘所无法媲美的,是项目最大的购买因素,品质高,层次丰富,业主可聚集的空间多且美。小区内林荫小路纵横交错,非常适合家人散步聊天和跑步等户外活动,生活感很强。增加户外活动设施与运动区域是值得本案考虑的方向,08年奥运年引发的体育热潮将会席卷整个中国,适当规划户外空间,贴近热点也能有效吸引关注和增加卖点。;目标客户分析
;;核心价值;客户描述及价值
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