台州房产市调报告及策划报告（明日花苑）.docVIP

目 录 第一部分. 台州宏观市场概况与分析 台州概况 三区一市房产市场概况 第二部分. 市场分析 台州楼盘数据统计列示 二、 代表性楼盘针对性分析 第三部分. “明日花苑二期”项目研究 项目研究 二、 SWOT分析 三、 营销策略 结束语（项目建议） 第一部分 台州宏观市场概况与分析 台州概况 台州位于浙江沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口552.61万人。1994年设台州市，市区总面积1536平方公里，总人口142.6万，市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，现辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。有6个县市区濒临东海。椒江城区为台州市行政中心、市级金融、科研文化体育中心、辖区面积280平方公里，人口45.2万。黄岩城区为高科技工业园区，辖区面积988平方公里，人口57万。路桥城区为区域性综合市场贸易区，辖区面积274平方公里，人口40.4万。台州兼得山海之利，区位优越，资源丰富，发展前景十分美好。 　　台州各项经济指标 各项经济指标? ?2001年? ?2002年? ?2003年? 人??口? ?(万人)? ?548.52? ?550.46? 552.61 国内生产总值(当年价)? ?(亿元)? ?747.52? ?858.31? 995.03 人均国内生产总值(当年价)? ?(元)? ?13651? ?15620? 19615 固定资产投资总额? ?(亿元)? ?222.1 ?274.4? 386.1 社会消费品零售总额? ?(亿元)? ?201.5? ?232.1? 262.3 居民消费价格指数? ?(%)? ?544.3? ?542.1? 550.2 城镇居民人均可支配收入? ?(元)? ?10260? ?11817? 13609 农村居民人均纯收入? ?(元)? ?4631? ?4970? 5359 　　 2003年，房地产开发投资56.5亿元，增长20.8%。前两年商品房销售势头比较旺盛，全市商品房销售面积为162.19万平方米，比上年增长41.4%。城镇居民人均住房面积为27.76平方米，农村居民人均住房面积为47.98平方米。2004年房地产投资额87.32亿元，同比增54.6%，占全社会固定资产投资的18.2%。全市商品房实际预售面积169.96万平方米，比上年同期增长4.8%。 台州经济的良好发展是支撑台州房市持续发展的主导因素。2003年台州市人均生产总值19615元，年末各项存款余额1211.76亿元，民间资本雄厚、据不完全统计台州拥有民间游资1200亿元人民币，使台州人购置商品房的热情不断升温。 城市化进程进一步加快使房产业空间很大。目前，按照构筑“大台州”发展战略，台州的城市框架迅速拉大，各地旧城改造的实施及城市设施配套工程的建设，也在继续支撑着房地产的发展，加上各地工业园区的建设步伐加快，人口迅速向城市集中，政府商住用地供应又减少，这种限量政策将促进台州房地产的持续发展。同时，由于房产市场增长过快，房价无限制的上涨，迫使政府介入，用宏观调控的手段稳定市场，在最近一段时间里，出台了一系列的政策，来限制房价的上涨，从市场的反馈来看，目前房价已不再上涨，有些地区还有大幅下降的趋势。 三区一市房地产市场概况 路桥区 素以“商都”之称的路桥区由于民营经济发达，而每年国家土地指标有限，导致工业用地和房地产开发用地均相对短缺，加上路桥的旧城改造拆迁力度相对较小，路桥虽为商贸中心，富裕人家毕竟不多，外来人口集中但无购买力，地价拍得高，相应的房价也就较高；路桥地方小，新开的楼盘不少，市场需求有其局限性，房价上涨一定程度有回缩势头（水天一色常有人退房就是实例）。2003年路桥区的商品房总成交量为1865套，成交面积37.37万平方米，成交总额为68808.1万元，比前年分别增长277.5%、245.4%和271.1%。前两年成交量过大，那后两年的成交量将会成反比，这是历史发展的必然规律。 继嘉绿苑小区之后，相继投入建设的望景湾小区、旧城区块住宅小区以及正待投入建设的水天一色小区、耀江广场等，不论在区域功能、环境设计、立面户型还是综合配套、建筑风格都代表着当前路桥区住宅小区的先进水平。相比之下，“明日花苑二期”受各方面条件限制有所不如。 路桥的发展建设重心在逐步的向西北移动，以会展中心、世纪广场、文体中心为核心构成的路桥远东商贸广场，它们将成为未来路桥的发展中心。目前路桥的房产市场新盘的开盘价格基本在4500元/平方米左右。 椒江区 椒江，是台州市政府的驻地，台州中心城市的主城区。 全区拥有各类房地产开发企业23家，其中有国家一级开发企业2家。2003年全区开工商