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二手房交易详细流程及注意事项 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。 二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许 上市交易的二手公房（房改房） 、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交 易的详细流程及注意事项呢？ 第 1 步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作， 这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后 边的合同时就需要有两个人的名字 ;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为 辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示： 此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中 的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题， 交易即宣布无效。 第 2 步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节， 交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以 5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到 这个环节时，请多留个心眼。 1 / 7 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。 如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需 注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约” 。如 果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议 即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站 上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示 范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约 成本。但定金或违约金不得高于成交金额的 20%; 2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第 三方监管即视为卖方收讫”; 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中 扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后， 再退还保证金。 第 3 步：赎楼 赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说， 赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的 是 0.8% 的担保费用，以及 0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭 ;其二， 2 / 7 买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要 提前供楼。 “出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省 0.4% 的短期赎楼 利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。 ”美联物业 按揭部总监王青说。 这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另 外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如 果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。 风险提示： 因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼， 都是不可取的方法。如果发生交