XXX温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告.docx

. . . . XXX温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告 目 录 总 论 4 1.1 项目概况 .............................................................................................................4... 项目开发战略 12 项目主要策划结论 13 项目投资环境分析 18 全国经济形势及房地产业发展态势分析 18 XX市投资环境分析 22 XX市 XX区投资环境分析 22 项目开发战略分析 22 项目地块条件分析 26 项目地块自然条件分析 26 项目地块 SWO分T 析 27 项目适宜性分析 30 市场调查分析 38 XX主城区房地产市场分析 38 XX 区假日酒店需求市场调查 .41 项目市场定位及目标市场分析 45 市场定位分析 45 项目目标客户定位 45 目标产品定位分析 46 项目规划设计 45 规划设计条件与依据 45 规划设计理念 45 规划设计定位 46 总体规划布局 45 建筑风格与装修 50 景观规划 51 配套设计 51 项目投融资分析 56 投资估算 56 投资估算过程 58 投融资分析 64 项目财务分析与风险规避 72 销售收入预测 72 税费计算 73 财务分析 75 项目不确定性分析和风险管理 76 项目的社会效益评价 81 环境效益评价 82 项目综合评价 82 营销推广及广告策划 83 项目营销推广环境分析 82 项目客户定位分析 83 项目营销推广策划的具体方案 84 项目营销推广预算 88 项目营销管理 88 结 论 97 . . 1 1 总 论 1.1 项目概况 本项目是一个集休闲、娱乐、会议、培训、客房于一体的多功能超四星级酒 店。本项目在 XX区政府及相关部门的积极支持下， 2009 年 12 月 31 日，福星集团 正式与 XX区政府 XX谷管委会签订联合开发协议，作为政府的重点扶持项目，得到了减免区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等多方面优惠。 1.1.1 项目位置 本项目地块位置位于 XX市 XX区 XX谷风景区南门村江流坝社 （ XX谷景区南大 门松林宾馆原址）。项目地靠 XX谷景区南门， 分 A、B 两个项目地块， 地块呈条状， 最大高差约 7 米。具体见图 1.1 所示： 图 1.1 项目具体位置（ A、B 地块） 项目技术经济指标 本项目分为 A、B 两个地块，其中 A 地块占地面积 9009 平方米， B地块占地面积 4727 平方米，总面积约 20 亩，每亩地价 20 万，且酒店交纳的区得部分的土地 契税、人防费、配套费、出让金等给予减免，作为政府重点支持项目，尽可能的给予了相关费用的减免或优惠；地块具体规划控制指标如下表 1 所示： 地块规划指标控制表 序号 项目 指标 1 建设用地面积 13736 平方米 2 用地性质 客房，配套功能用房 3 建筑密度 ≤ 55% 4 基本容积率 ≤ 1.6 5 绿地率 ≥ 25% 在满足规划控制指标的前提下，充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和项目的开发目标等众多因素，本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的  表 1.1 指标统计如下： A地块技术经济指标统计表 表 1.2 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 9009 2 建筑面积 m2 13749 2.1 客房面积 m2 9419 2.2 配套、功能用房面积 m2 4340 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.53 5 绿化率 25% 6 建筑密度 54.23% B 地块技术经济指标统计表 表 1.3 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 4727 2 建筑面积 m2 7267 2.1 客房面积 m2 7093 2.2 配套、功能用房面积 2 m 174 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.54 5 绿化率 25% 6 建筑密度 44.56% 项目周边配套设施分析 一、交通配套 项目地块离 XX这个中国西部唯一的直辖市不到 2 小时车程 , 其中有高速路 89 公里, 路面状况较佳的县级公路和景区公路 23 公里, 有较好的可进入性。 此外该地已有旅游公司近百个，通过旅行社可以有车直达。 （一） 乘车交通线路： 1、XXXX长途汽车站—（ XX到 XX大巴）— XX汽车站—（打的 3 元）— XX 南桐车站—（ XX 谷南门班车）— XX谷 XX温泉假日酒店。具体如图 1.2 所示： 图 1.2 XX 汽车站到 XX 谷 XX温泉假