资产评估房屋建筑物[文字可编辑].pptVIP

第一节 房屋建筑物评估概述 一、评估标的物的界定 ? 房地合一状态下的建筑物， 房屋建筑物 两个层面的含义 ? 包括建筑物、不可分离部分及其 附带的各种权益。 1 二、房地产的特征 ① 位置固定性； ② 使用的长期性； 房地产的特征 ③ 影响因素多样性； ④ 投资大量性； ⑤ 保值增值趋势。 2 三、房地产价值及其决定因素 房地产价格： 房地产在市场上实现了的成交价格。 房地产价值： 房地产的评估结果或结论。 （一）房地产价格的种类 ① 土地价格，即空地的价格； 三种基本 价格形态 ② 建筑物价格（不含土地）； ③ 房地价格； 3 ① 房地产单位价格 另 外 的 价 格 形 态 ② 楼面价格： ③ 拍卖价格 ④ 招标价格 4 （二）影响房地产价格的因素 影响因素的两种分类方法 ① 自然因素 ② 社会因素 ① 一般因素 ② 区域因素 ③ 行政因素 ④ 经济因素 ③ 个别因素 着重介绍 5 ? 一般因素： 普遍性和共同性因素 ① 行政因素，制度、政策、法规等； ② 经济因素，经济发达程度、收入水平、 一 般 因 素 消费水平等； ③ 社会因素，社会发展状况、安定程度、 社会环境等； ④ 其他因素，人口因素、心理因素、国际 因素等。 6 ? 区域因素： 由自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件形成的区域性特点。 ? 个别因素： 个别特性，如面积大小、朝向等。 7 四、房地产估价原则 ①合法原则 —— 房地产评估以合法取得、 评估 原则 合法适用、合法交易、合法处分等为前提。 ② 最佳使用原则 —— 以房地产的最佳使用 为评估的前提。（在评估时点的具体用途 为最佳，按此用途进行评估；若不是最佳， 按最佳使用的假设，进行适当的判断和选 择，并在估价报告书中予以说明。） 8 五、房地产的评估程序 （一）明确评估基本事项 ① 评估对象； ② 评估目的； 需要明确的 事项 ③ 评估时点； ④ 评估的具体工作时间； ⑤ 评估的费用； ⑥ 违约责任。 9 （二）拟定评估工作方案 ① 初选评估方法和技术线路； ② 确定人员及其分工； 拟定方案的 过程 ③ 调查、搜集数据资料； ④ 拟定作业步骤与作业时间表； ⑤ 初步评估成本。 （三）实地查勘搜集资料 到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。 10 （四）选用评估方法评定估算 ① 市场法 ② 收益法 （ 常用方法） ③ 成本法 选用一种或多种 评估方法 ④ 假设开发法 ⑤ 残余估价法 ⑥ 路线价估价法 ⑦ 基准地价修正法等 （五）确定评估结果，撰写评估说明或报告 根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。 11 第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类 本章主要讲述 ⒈ 房屋建筑物 建 筑 物 ⑴ 按经济用途分类 ⑵ 按结构材料分类 ⒉ 桥梁、道路等构筑物 12 二、建筑物在评估时需考虑的基本因素 ⑴ 座落位置 ⑵ 面积 ⑶ 用途 ⑷ 建筑结构 ⑸ 建筑高度 基本因素 ⑹ 附属设施 ⑺ 装修质量和水平 ⑻ 建成时间 ⑼ 外观 ⑽ 平面格局 ⑾ 产权 ⑿ 建筑质量、适用性等其他因素 13 三、建筑物评估的特点 ⑴ 房地合一评估与房地分估 ⑵ 建筑物产权受土地使用权年限的制约 特 点 ⑶ 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 ⑷ 建筑物评估应在适法的前提下进行 14 四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地） ⑴ 土地使用费 ⑵ 前期工程费 ⑶ 建筑安装工程费 价格或重置成本构 成项目 ⑷ 配套费 ⑸ 建设期利息 ⑹ 建筑单位管理费 ⑺ 税金 ⑻ 利润 15 ⒉建筑物重置成本的常用测算方法 ⑴重编预算法 按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成 项目重新估算其重置成本。 适用于： 构造比较简单的建筑物。 ? ? ? 1 ? 工程费率 ? ? 材料差价 ? 重置成本 ? ? ? ? 实际工程量 ? 现行单价或定额 ? 按现行标准计算的各项 间接成本 16 ⑵预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑 物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置 成本。 效率高于重编预算法。 ① 不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物； ② 用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。 17 ⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑 业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物重置成本。 此法的准确性不足，实际 使用较少。 重置成本 ? 帐面原值 ? 价格变动指数 18 ⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法 实际已使用年限 有形损耗率 ? ? 100 % 实际已使用年限 ? 尚可使用年限 尚可使用年限 成新率 ? ? 100 % 实际已使用年限 ? 尚可使用年限 19 ⑵打分法 借助于建筑物成新率评分