二手房交易整个过程大致分以下几个阶段.docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE5 精品文档 PAGE 二手房交易的整个过程大概分以下几个阶段： 1）、买卖双方成立信息交流渠道，买方认识房子整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房子所有权证书、身份证件及其余证件。 2）、如卖方提供的房子合法，能够上市交易，买方能够缴纳购房定金（缴纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签署房子买卖合同（或称房子买卖契约）。买卖双方经过磋商，对房子坐落位置、产权状况及成交价钱、房子交托时间、房子交托、产权办理等达成一致建议后，双方签署起码一式三份的房子买卖合同。 3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验相关证件，审查产权，对切合上市条件的房子准予办理过户手续，对无产权 或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房子的产权状况和购置对象，按交易部门预先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双刚刚能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5）缴纳税费。税费的组成比较复杂，要根据交易房子的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其余商品房的税费组成是不同样的。 6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理 完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房子所有 权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7）、对贷款的买受人来说在与卖方签署完房子买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房子进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方达成产权登记变更，买方领取房子所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8）、买方领取房子所有权证、付清所有房款，卖方交托房子并结清所有物业费后双方的二手房子买卖合同全部执行完成。 2、二手房交易十项注意 1.）房子手续是否齐备 房产证是证明房东对房子享有所有权的惟一凭据，没有房产证的房子交易时对买受人来说有得不到房子的极大风险。房东可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房东还能够抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房子进行交易。 2.）房子产权是否清晰 有些房子有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有 夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签署房子买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签署的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3.）交易房子是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租借。如果买受人 只看房产证，只着重过户手续，而不注意是否存在租借时，买受人极有可能得到一个不能实时入住的或使用的房产。因为我国包括大多数国家均认可“买卖不破租借”，也就是说房子买卖合同不能抗衡在先成立的租借合同。这一点在实际中被好多买受人及中介企业忽略，也被很多出卖人利用进而惹起较多纠葛。（4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨仍是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房东已缴纳了土地出让金，买受人对房子享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房子的土地使用权仅有40年，房东已使用十来年，关于买受人来说是否还应当按同地段土地使用权为70年商品房的价钱来权衡时，就有点不划算。 5.）市政规划是否影响 有些房东销售二手房可能是已认识该房子在5到10年左右要面临拆迁，或许房子邻近要建高层住宅，可能影响采光、价钱等市政规划情况，才急于销售，作为买受人在购置时应全面认识详尽情况。 6）.福利房子是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房子在土地性质、房子所有权范围上有一定的国家规定，买受人购置时要防止买卖合同与国家法律矛盾。 7.）单位房子是否侵权 一般单位的房子有成本价的员工住房， 还有标准价的员工住房，二者 土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，关于标准价的住房一般单位享有部分产权，员工在转让时，单位享有优先购置权。买受人如果没有注意这些可能会和房东一同侵犯单位的合法权益。 8）物管费用是否拖欠 有些房东在转让房子时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房子，所有费用买受人有可能要全部肩负。 9）.中介企业是否违规 有些中介企业违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要肩负。 10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像