民法典案例解析--物权编2--物权的设立、变更、转让和消灭.pdfVIP

物权的设立、变更、转让和消灭 第一节　不动产登记 第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的 除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 条文要义 本条是对不动产登记效力的规定。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。 不动产物权变动的公示方法是登记。不动产物权变动必须依照法律规定 进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物 权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。不动产物权变 动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生 变动，也不予以法律保护。 本条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物 权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律特别规定。其含义 在于，进行不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记 才发生物权变动效果，只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法 律规定的方式进行不动产物权变动。例如民法典第374条规定：“地役权 自地役权合同生效时设立。”这就是法律规定的例外。 案例评析 中国建设银行股份有限公司韶关市分行[1]与张掖凯航置业有限公司 [2]、佛山市金塘海贸易有限公司[3]等金融借款合同纠纷案 案情：建行韶关分行与金塘海公司签订了贷款合同，为担保债务 履行，建行韶关分行与凯航公司签订了最高额抵押合同，约定凯航公司 愿意以其所有的国有土地使用权为贷款合同项下的一系列债务提供最高 额抵押担保，担保范围为贷款合同项下全部债务。建行韶关分行与林某 签订了自然人保证合同，林某愿为贷款合同项下全部债务提供连带责任 保证。后金塘海公司没有按照贷款合同的约定履行到期一次性还款义 务，同时，建行韶关分行与凯航公司签订最高额抵押合同后，由于凯航 公司的原因，合同约定的土地抵押登记手续至今尚未办妥，导致建行韶 关分行的抵押权利未得到落实。故建行韶关分行请求判令金塘海公司立 即清偿贷款本息，凯航公司、林某对金塘海公司拖欠建行韶关分行的贷 款本息承担连带清偿责任。法院认为，最高额抵押合同合法有效，双方 均应按照合同的约定履行义务，但建行韶关分行没有提供充分的证据证 明凯航公司怠于履行办理土地抵押登记手续的义务，或者其他因凯航公 司的原因导致抵押权未有效设立。 评析：此案涉及民法典第209条的规定。民法典第209条沿袭了原 《物权法》第9条的规定。本条规定，不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另 有规定的除外。本案中，尽管建行韶关分行与凯航公司签订的最高额抵 押合同合法有效，但案涉两宗土地因未办理抵押登记，抵押权未能有效 设立。因此，建行韶关分行对涉案两宗土地不享有抵押权。但是，关于 当事人是否违约的问题，则要考虑抵押权未设立的可归责性，不应仅根 据客观事实就认定一方有违约行为。 第二百一十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办 理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构 和登记办法，由法律、行政法规规定。 条文要义 本条是对不动产登记的属地原则及统一登记制度的规定。 不动产登记的属地原则，是指不动产登记由不动产所在地的登记机 构专属管辖，不得在异地进行不动产物权变动登记。这一规则的判断标 准清晰，方便当事人进行登记，也方便登记机构对不动产物权的实际情 况进行考察，能够避免重复登记等不利情况的发生。 国家对不动产实行统一登记制度，国务院已于2014年11月24 日发布 《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1 日起施行。该条例规定的就是 统一的不动产物权变动的登记制度，依据原 《物权法》等法律制定。该 条例改变了我国不动产登记的机构不统一、程序不统一、登记簿不统一 等不动产登记的分散状况，实行了登记机构统一、登记范围统一、登记 办法统一、登记程序统一、登记效果统一以及登记信息共享和保护的统 一，建立了不动产统一登记制度，在我国不动产权属管理和物权制度上 实现了重大改革。对此，民法典予以确认并继续实行。 案例评析 王某与都江堰万都房地产开发有限公司[4]房屋买卖合同纠纷案 案情：王某与万都公司签订商品房买卖合同，约定原告王某购买 万都公司销售的住宅一套。约定出卖人应当在2013年12月31 日前取得该 商品房所