民法典案例解析--物权编6--业主的建筑物区分所有权.pdfVIP

业主的建筑物区分所有权 第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利。 条文要义 本条是对建筑物区分所有权概念的规定。 建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享 有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑 物的整体管理享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。 建筑物区分所有权的法律特征是： （1）建筑物区分所有权的客体 具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形 式。 （2 ）建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和 成员权构成； （3 ）建筑物区分所有权的本身具有统一性，尽管建筑物 区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它是一个实实在 在的独立的、统一的、整体的权利； （4 ）建筑物区分所有权中的专有 权具有主导性，只要登记专有权即设立了区分所有权，共有权、成员权 随此而发生，不必单独进行登记。 建筑物区分所有权的内容是： （1）对区分所有建筑物的专有部分 享有专有权； （2 ）对区分所有建筑物的共有部分享有共有权； （3 ）对 区分所有建筑物的整体管理享有成员权。 案例评析 重庆市国地资产经营管理有限公司[1]与龙某等恢复原状纠纷案 案情：李某、蒋某、龙某与案外人罗某、樊某、邓某、杨某通过 北京中商华博国际拍卖有限公司拍卖，取得某大厦名义层第2、3、4层 房屋所有权。其中，杨某系第2层所有权人，罗某、樊某、邓某系第3层 所有权人、李某、蒋某、龙某系第4层所有权人。某大厦平街层系原重 庆市潼南县财政局移交给国地公司。李某、蒋某、龙某、杨某等人向国 地公司发函要求恢复设计施工预留的双向自动扶梯洞口，国地公司回函 予以拒绝。李某、蒋某、龙某诉至法院。法院认为，首先，相关业主的 共有部分，不属国地公司专有部分，李某、蒋某、龙某等业主对名义层 第1层预留扶梯洞口面积享有共有和共同管理的权利。李某、蒋某、龙 某要求国地公司等拆除案涉房屋名义层第1层设计预留的扶梯洞口处的 墙体及相关设施并恢复原状的诉讼请求应予支持。 评析：此案涉及民法典第271条的规定。民法典第271条沿袭了 《物权法》第70条的规定。根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包 括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共 同管理的权利。本案中，据大厦平面图记载，涉案名义层第1层的扶梯 洞口位置为该裙楼的公共区域，属于相关业主的共有部分，不属国地公 司的专有部分。根据本条规定，业主对建筑区划内的共有部分的共有 权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外 墙面、水电气的主管线等享有共有的权利，应当由业主共同对共有部分 行使占有、使用、收益和处分的权利。因此李某、蒋某、龙某等业主对 名义层第1层预留扶梯洞口面积享有共有和共同管理的权利。本案中， 国地公司未经大厦业主共同决定，擅自修建共有部分，侵犯了其他业主 的共有权，故应当恢复扶梯洞口处的原状，拆除所建墙体及相关设施。 第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、 收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损 害其他业主的合法权益。 条文要义 本条是对建筑物区分所有权专有权的规定。 建筑物区分所有权的专有权，是指权利人享有的以区分所有建筑物 的独立建筑空间为标的物的专有所有权。专有权是建筑物区分所有权的 核心部分，是区分所有权的单独性灵魂，也是建筑物区分所有权中的单 独所有权要素。 在区分所有的建筑物中，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车 位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。规划上专属于特定房屋， 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为专有部分的组成部分。专有部分的范围须是建筑物的独立建 筑空间所包括的范围，具体条件是： （1）构造上的独立性，是一个单 独的单元，在构造上能够明确区分这个单元和那个单元是分开的独立空 间。 （2 ）利用上的独立性，一个单元就是一个利用的单位，单元之间 不可以相通，能独立、排他使用。 （3 ）能够登记成为特定业主所有权 的客体，业主买到特定单元就可以登记所有权。确定专有部分的具体标 准，采“最后粉刷表层兼采壁心”说，在内部，专有部分应仅包含壁、 柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分，在外部上，专