不同拿地模式的涉税对比分析.pdfVIP

一个案例读懂，不同拿地模式的涉税对比分析 前段时间，围绕着税筹，进行了几次讨论，尽管大家都很关心税筹，但剖析下来，最主要的还是 首先需要对各种交易模 式的涉税需要一个非常清晰的认知，否则，税筹就无从谈起。并且交易模式的选择是我们投拓最需考虑的税筹手段。 这篇文章，我们准备从一个案例开始，去剖析不同交易模式的涉税，和各自利弊。 案例故事： 开发商长跑哥有一个在建工程，预计总投入需要 22 亿元，其中前期土地价款 5 亿元。目前已发生资本化利息 0.5 亿 元。花去开发成本 5 亿元。该项目为新项目，已超过立项总投入 25% ，满足转让条件。现因资金短缺，和开发商登山哥关系好， 想将在建工程作价 16 亿，与登山哥探讨合作模式。假设后期仍需投入建设资金 10 亿元，建设竣工后，预计以 36 亿售出。 两公司商量下来，有以下 4 种方式，可以考虑 : a. 登山哥以 16 亿收购项目资产 b. 登山哥以 16 亿收购项目股权 c. 长跑哥项目作价 16 亿入股登山哥 d. 两家公司合作开发 税种介绍 我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。 契税：成交价× 3%-5% 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。 印花税：合同所载金额× 0.5 ‰贴花 经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转 移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 增值税：销项税额 - 进项税额 销项税额 = （销售额- 当期土地价款）÷ 1.1 ×10% 进项税额 = 进项成本÷（ 1+ 适用税率）×适用税率。 增值税附加：增值税× 10% -12% 市区城建税 7% 、县镇城建税 5% ，教育费附加 3% 、地方教育费附加 2% 。 企业所得税：一般性税务处理 产权交易 = （交易总价 - 房产余值 - 土增税 - 印花税）× 25% 。 股权交易 = （股权转让所得 - 股本 / 取得股权所支付的对价 - 印花税）× 25% 。 土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额 = 转让房地产收入总额 -扣除项目金额 对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不 一。