商业广场定位及物业发展建议报告.pptxVIP

;;;①国际局势：存在不确定性，外需回落影响中国经济;;国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下，3年半来首次降息。;调控基调不变货币政策逐步放松，“最坏的时期已经过去了”。对未来市场保持谨慎乐观态度。;;深圳2010－2020发展规划： 国务院批复了《深圳2010至2020年城市总体发展规划》。根据规划，深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市和国际性城市。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的现代化滨海城市。 ;深圳关内城市资源利用饱和，基本无土地供应。 土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需求。;突破瓶颈——城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等 深圳态势：城市扩容升级，大深圳北拓扩展版图;;;;;从2012年看深圳未来居住格局;深圳的龙岗;“大运新城+坪山新区”配套建设，使龙岗/坪山成为市区30分钟生活圈; 根据房信网统计的2012年5月深圳各区新房成交均价的比较，龙岗（含坪山）成交均价远低于全市其余各区（吸引市区客重要原因），升值潜力大。;市区客已经成为龙岗中心城的主力客户之一，在2011年大运时期达到高峰之后，预计后市稳定上升。;深圳将向“世界级核心城市”迈进，同时面临土地稀缺的瓶颈，城市扩容是大势所趋；以地铁为代表的交通建设将助推城市扩容，加速关内外一体化。 在城市扩容背景下，深圳已经形成四条居住带：核心轴为高端富豪、西轴与中轴为新兴富豪、东轴为中产/白领。 大运已使龙岗成为国际化新城市中心，交通、城市环境大幅度改善，再加龙岗的价格洼地优势，市区中产大举进入龙岗，使龙岗成为深圳第一大置业区。;;坪山能否与龙岗并肩，;坪山新区是深圳政府直接管理的功能区，也是作为改革方案明确提出将作为创新基层管理改革试点的一个全新功能区。 是深圳市落实综合配套改革总体方案的破题之作，深圳行政管理体制改革序幕正式拉开。;国际概念规划要点： 1.东部交通枢纽，畅达全城：以深圳东站为核心，将实现地铁12号线、14号线以及东部高速等铁路、地铁、高速的无缝对接；南坪三期、坪盐快速、东部过境高速等路网发达 2.河湿地生态带、东部会展中心、东部文化产业中心;26;27; 坪山是目前深圳唯一一个轨道交通盲区，随着地铁12/14线、厦深高铁的规划，坪山新区将构建以深圳东站为首的大型交通枢纽，亦是深圳继深圳北、福田、布吉、前海湾、机场等第六个大型交通枢纽。;5年530亿打造市政基础设施和公共服务设施，城市配套正高速完善中。;30;交通：坪山新区的主要交通干道在2010年已实现全面通车，2012年后轨道铁路将陆续开通。; “绿色生态之城” ！ 深圳生态居家理想居住区 ;相似点：四大新城之一，三铁交汇的交通枢纽，诸多干道规划建设，经历市区客户逐渐增加的过程;坪山新区为深圳第一大新城，将按照“特区中的特区”先行先试发展，打造未来世界的“新动力之城，绿色生态之城”。 三铁交汇的东部交通枢纽、南坪快速、丹梓大道、坪盐快速等快速交通的规划建设，坪山将成为市区30分钟生活圈。 因为坪山的巨大利好及价格洼地优势，市区客户呈增加趋势，以大东城为代表的富裕阶层及城市中产也进入坪山置业。 通过坪山与龙华比较看，未来坪山楼市将升级发展，客户层次会越来越高。;;;;坪山核心“金三角”，也是坪山地标性地段， 可以支撑打造坪山顶级、深圳瞩目的项目;昭示性：深汕路 东纵路 迎春路;东南侧坪山园居住小区，现状建筑质量较差。;1;坪山河;项目总建面达32万㎡，容积率5.26- 5.62，涵盖住宅、大型商业、商务公 寓、写字楼等物业，一座真正的都市 综合体。 ;项目;;临快速干道，但存在噪音污染； 容积率较高 现状周边环境较差，多为工业用地及四类居住用地。;;;坪山旧改项目较多，由于旧改项目需要政府报批，实施时间相对较长；入市有较长的滞后性；;东城国际由大型商业和中小住宅组成，一期于2011年7月23日上市，目前有少量剩余。二期拼前共1030套，预计六月底推出。;类 别;;项目位置;竞争分析小结;;坪山领导者，深圳挑战者;;理由1：幸福里，均价4万元/㎡热销， 最高达20万元/㎡，成为豪宅新标杆。;老城核心：坪山地标 VS 罗湖地王;深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。 ;华润大厦——国际5A级甲级写字楼;户型;项目背景：六本木地区位处东京老城区，建筑物矮小稠密，城市亟需寻找新的发展方向和突破口;项目开发理念：以打造“城市中的城市”为目的，创造了前所未有的理想之城——垂直花园