顺驰美兰湖二期产品建议报告_79PPT.pptxVIP

2008年1月9日;第一章：知己知彼，百战百胜;第一章：知己知彼，百战百胜;一、上海宏观房地产市场研判; 上海市房地产市场在今年6-9月份呈现高位上涨态势。同月全市供应量为全年最高，但依然未能跑过全市成交量，供小于求的局面依旧延续，同时全市成交均价也稳中有升。 原因一： 人民币持续升值，整个国家金融结构得以调整，部分资金为了持续保值、增值将其投入至房市，造成07年房地产市场价、量齐长的局面。 原因二：从07年全年的商品房供应情况来看，明显少于06年全年的供应量，市场供应的不足导致消费者一房难求的局面严重，而这也迎合了上海消费者的普遍心理，造成市场主观恐慌局面。 原因三：流动性结构过剩现象明显，07年股市震荡起伏激烈，风险加剧。部分获利获利资金开始进入楼市，也为市场增添了强有力的催化剂。 同时可以看到，自9月份开始，全市月成交量呈现逐月萎缩的局面，12月份成交量已基本回到年初状况，这一现象也逐步暗示着全市高位上涨的态势已过，未来市场压力将可以显现。;2007年12月上海商品住宅各价格段成交比例; 上图可见，全市普通住宅供求热点区域集中于浦东新区、闵行区、松江区、宝山区、普陀区和南汇区。从新增量来看，以闵行区居多，为284142平方米，反之，崇明县、徐汇、黄浦、卢湾区则没有新的供应量产生。 由此我们看到这样的现象，随着上海环线内的供应趋减，价格趋高，普通消费者以及刚性需求客户居住的趋势越来越向外郊发展，城市郊区化现象已然出现。而外郊依靠其环境、价格等优势也不断成为购房者的新宠。;07年政策回顾及预判;政策预判;结论; 2007年宝山区房地产市场交易活跃，呈现价、量齐升的局面。在传统的销售黄金旺季9、10月份，成交面积分别达到493367平米以及417249平米，创下全年成交量的新高。同年下半年，整个宝山区成交均价上涨幅度明显，一举突破7000元价格大关，12月份以7855元/平米成交均价收尾，为全年的活跃表现划上句号。; 1、宝山区外环环线内外价格分化明显，故在此主要以和本案区域临近几大板块作为比较样本。 2、上大板块是四大板块内唯一位于外环环内的，但配套与环境的限制使其价格始终无法与其他板块比较中脱颖而出。 3、顾村、西城板块作为与本案最为相邻的两大区块，都经历了由无人问津到打响区域知名度的过程，可参照性较高。; 宝山西城板块作为宝山区最早发展的商品房开发区域之一，目前配套发展成熟，且轨道交通北延伸段2007年底正式开通运营，故而对外区域自住客户的引入起到极大的助力。同时，万科四季花城项目延续了万科产品一贯高质高价的作风，极大程度提升了板块形象与板块价格，在其引领下，2007年底宝山西城板块价格一度到达9363元/平米的历史最高位。 区域主要物业类型：小高层、高层、少量联排;代表个案：万科四季花城二期 项目地址：宝山区镇泰路111弄 发展商：上海铭瑞房地产有限公司 占地面积：16万平米 建筑面积：21万平米 建筑容积率：1.3 绿化率：40% 物业类型：小高层公寓、联体别墅 开盘时间：2006年4月 交房时间：2007年4月 ;销售情况追踪;上大板块住宅走势分析;经纬城市绿洲二期 项目地址：宝山区沪太路3888号 发展商：中国 经纬置地 占地面积：20万平米 建筑面积：28.7万平米 建筑容积率：1.4-1.5 绿化率：43% 物业类型：小高层公寓 开盘时间：2006年10月 交房时间：2007年12月 ;销售情况追踪;顾村板块住宅走势分析;圣卡洛铂庭 项目地址：宝山区沙浦路518弄 发展商：上海永佑亿企业发展有限公司 占地面积：7.95万平米 建筑面积：12万平米 建筑容积率：1.35 绿化率：50% 物业类型：小高层公寓、联体别墅 开盘时间：2006年7月 交房时间：2007年6月;销售情况追踪;四大板块综合比较分析;罗店板块的发展机遇——交通;奥特莱斯2008年初正式营业;结论;罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，规划人口3万人。 区域内在售项目分别为顺驰美兰湖、美兰湖颐景园、美兰金邸，金兰雅墅。 ; 罗店板块主要以别墅供应为主，区域内普通住宅产品仅本案与美兰湖颐景园有供应体量。进入2007年下半年，罗店板块认知度有明显提升，同时受益上海房地产大市场利好的影响，区域内成交活跃，成交量成倍增长，尤其别墅类产品基本售罄，但整个板块的价格提升空间有限。;美兰金邸 项目地址：罗店新镇美兰湖路301号 发展商：上海金彩置业有限公司 占地面积：11.6万平米 总建面积：7.7万平米 建筑容积率：0.67 物业类型：63栋独栋别墅、12栋