2021年REITs行业专题研究报告.pdf

内容目录 前言 6 REITs 的概念与典型特征 6 基本概念 6 分类标准 7 REITs 的特征：高分红、有限杠杆、税收中性11 他山之石，海外市场看 REITs 13 美国REITs 市场 13 亚洲REITs 市场 19 首批公募REITs：底层资产优质，定价相对理性 21 首批公募REITs基本信息盘点 21 普遍采用“公募基金+ABS”产品结构 22 通过资本弱化，实现了一定程度的节税 22 发行定价相对理性，折溢价率有所不同 23 现金流分派率具备吸引力 24 首批公募REITs投资价值分析：资产价值锚定下限，派息收益率决定上限 24 REITs 的市场价格由底层资产和市场交易共同决定 25 首批公募REITs底层资产集中，初期“物”的重要性大于“人” 25 与股市相关性弱，可作为风险分散手段 26 资产价值锚定下限，派息收益决定上限 27 图表目录 图1：REITs 的基本结构 7 图2：REITs 的四个分类标准 7 图3：美国三类REITs 市值（单位：亿美元） 8 图4：美国三类REITs 市值比例 8 图5：公司型REITs 的组织结构 9 图6：契约型REITs 的组织结构 9 图7：公募REITs 的组织结构 10 图8：美国各物业类型REITs 市值（单位：亿美元） 11 图9：美国各物业类型REITs 市值占比 11 图10：亚洲各物业类型REITs 个数（单位：个） 11 图11：亚洲各物业类型REITs 近五年综合收益率 11 图12：美国代表性REITs 历年派息收益率 12 图13：亚洲三大REITs 市场2020 年派息收益率 12 图14：美国代表性REITs 资产负债率（单位：% ） 13 图15：亚洲三大REITs 市场2020 年资产负债率（单位：% ） 13 图16：美国上市REITs 总市值及增速（单位：亿美元） 14 图17：REITs 日均换手率略高于标普500 （单位：% ） 14 图18：美国REITs 和标普500 历年综合收益率（单位：% ） 14 图19：美国REITs相对标普500 的超额收益率（单位：% ） 14 图20：权益型REITs 与标普500 的历年派息率（单位：% ） 15 图21：权益型REITs 与标普500 的平均派息率（单位：% ） 15 图22：不同业态REITs 的历年综合收益率（单位：% ） 16 图23：不同业态REITs 的平均综合收益率（单位：% ） 16 图24：1972 年末，抵押型REITs 成为主流（单位：亿美元） 17 图25：1973 年至1978 年美国REITs 市值及结构（单位：亿美元） 17 图26：1979 年至1985 年美国REITs 市值及结构（单位：亿美元） 18 图27：1986 年至2020 年美国REITs 市值及结构（单位：亿美元） 19 图28：亚洲REITs 市场发展历程及市值变化（单位：亿美元） 20 图29：亚洲各市场REITs 市值（单位：亿美元） 20 图30：亚洲各市场REITs 市值占比 20 图31：首批公募REITs 的“公募基金+ABS”产品结构 22 图32：首批公募REITs发行折溢价率 23 图33：首批公募REITs 现金流分派率（2021E ） 24 图34：首批公募REITs 现金流分派率（2022E ） 24 图35：REITs 价格影响因素示意 25 图36：美国REITs 综合收益率波动较大（单位：% ） 27 图37：美国REITs 派息收益率表现稳定（单位：% ） 27 表1：权益型/抵押型/混合型REITs对比 8 表2：公司型、契约型、合伙型REITs 对比 9 表3：美国各物业类型代表性REITs （单位：亿元） 11 表4：美国REITs 与首批公募REITs 分红依据计算表 12 表5：部分国家/地区REITs 负债率限制 12 表6：部分国家/地区REITs相关税制 13 表7：美国权益型REITs 与标普500 的年化收益率（单位：% ） 14 表8：美国权益型REITs 与三大指数的相关系数 15 表9：不同业态REITs 收益率的相关系数 16 表10：美国1986 年后出台的部 REITs 支持政策 19 表11：亚洲三大REITs 市场综合收益