商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程.docx

精选 精选 商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费 结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商 场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因 此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 调研种类所需资料/研究范围 调研种类 对项目所在地的商圈作岀基础研究，另找岀商圈的辐 商圈研究射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 商圈研究 射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买 力。 消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、 投资客户研究投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 投资客户研究 投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、冋收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考 察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会 因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、 城市发展状况：GDP游数、人口分布、产业结构等。 2、 项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构 等。 3、 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类 量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 量、 停留时间、每次消费、 对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐） 等。 4 4、 商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目 等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别 等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。 （三）、投资客户研究 1、经营范围：找岀研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需 要。 2、 投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、 商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围 等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论: 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规 划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商 业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾 向及习惯 五、项目经营方式论证 1、 项目与同类型物业的比较论证 2、 项目业态探讨与可持续发展论证 3、 项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、 项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、 项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标 三、整体市场分析 1、 区域商业市场状况 2、 根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况 及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期 及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测 项目的市场发展趋势。 3、 主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较 4、 项目SWO分析 通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据 5、 项目市场定位通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、 档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设 计方案提供依据 6、 项目初步开发设计方案通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设 计方案 7、项目投资成本估算估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程 费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益预测 主要根据项目未来销售收入及收益情况,计算项目的投资利润率、=1财务 主要根据项目未来销售收入及收益情况, 计算项目的投资利润率、 =1 财务 净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项 目建成后的近期效益、远期效益。 9、风险分析 对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施 10、可行性研究 可行性研究结论 第三部分项目规划发展