成本分摊管理办法(地产集团).docxVIP

PAGE PAGE 1 目的： 为加强地产集团成本管理，准确核算项目不同类型产品应分担的成本，特制定本办法。 适用范围 本实施细则适用于集团所属各房产项目公司。 2014 年新开工项目等执行本文约定的成本分摊办法。原已实施的项目，已结转的分期仍执行《地产集字 [ ] 号 地产集团成本分摊管理办法》及《地产标工委发 [ 号 成本分摊管理办法》 ；未结转的分期按本分摊管理办法执行， 前期已结转的不再追溯调整。 术语与定义 成本核算对象（产品业态） ：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼、地下室等。 过渡性成本核算对象：学校、幼儿园、会所等配套设施以及无偿移交政府的公建配套（如社区卫生服务中心、小区文化活动中心、消防站等）分别作为独立成本核算对象。预算造价小于 100 万的过渡性单个成本对象不单独归集成本进行二次分摊，直接计入归属分期的成本。 成本的分摊方法主要指直接成本法、预算造价法、占地面积法，建筑面积法。 成本分摊原则：成本发生时能分清成本核算对象的，直接记入有关成本核算对象。应由两个或两个以上成本核算对象负担的，按配比和受益原则将其分配记入有关成本核算对象。 职责权限 集团成本管理部、财务资金部： 负责本作业指引的制订、修改、指导、解释与检查落实。 负责各项目成本分摊的审核。 集团成本管理部负责动态成本监控。 项目公司：负责本作业指引的贯彻实施。 成本部：参与成本分摊的测算，负责各业态动态成本执行的定期回顾分析，提供及确认各合同签订金额、预计结算金额及结算金额。 设计部：提供项目各成本核算对象的项目面积表。 财务部：负责成本分摊的测算与审核。 招标部： 原则上按分期签订工程合同，避免跨期合同。 成本分摊细则 土地成本分摊：按各成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。有分期 （区）的先划分分期（区）土地成本，再按成本核算对象进行土地成本分摊。分期（区） 的划分原则，以各期（区）的规划许可证标示的土地面积为准。 先分期计算各期占地面积对应的土地成本，各期内各成本对象再按占地面积法计算占地面积，对应计算各成本对象应分摊的土地成本。 各期土地证总面积 =当期规划证土地面积 - 当期永久公共展示区土地面积。 各成本对象占地面积 =各成本对象基底面积 +（某期土地证总面积 - ∑各成本对象基底面积 - 无产权的公共配套占地面积） ×各成本对象建筑面积÷某期建筑面积 +展示区土地面积 * 各成本对象建筑面积 / 全项目参与分配的建筑面积 需再二次分摊成本的无产权公共配套（学校、幼儿园等）占地面积 =规划证专属的占地面积，不参与公共土地成本分摊。 各成本核算对象土地成本 =土地成本 / 用地总面积 * 各成本核算对象占地面积。 属整个项目的有明确标示的永久公共展示区土地成本按不同的成本核算对象建筑面积在整个项目中均摊。临时展示区的土地成本在当期（区）中分摊。 对别墅区带产权的私家花园：私家花园占地直接归入该业态的土地成本。 独立商业 / 裙楼商业土地成本：按占地面积法，商业的周边场地、车位如报建总规划 图有标示属于商业配套用地的，应直接归属于独立商业 / 裙楼商业的占地。若无标示属于商业配套用地，则商业的周边场地、车位用地按该分期（区）的成本核算对象建 筑面积均摊。 配套公建土地成本：无产权的独立配套按其占地面积分摊土地成本，然后在受益原则的基础上按建筑面积分摊。 安置房、保障房：其土地成本及建安成本合计作为土地成本，按土地成本分摊标准进行分摊。 车位成本：房产项目车位主要有别墅车位、露天车位、架空层车位、独立地上、下车库、普通地下车位、人防车位等。 别墅车位：按受益原则归集入相应别墅产品成本。 露天车位： 成本计入基础设施费中， 在当期（区） 的成本核算对象中按建筑面积均摊。 架空层车位：按受益原则计算归集成本，不单独核算架空层成本。 普通地下及人防车位 （地下室）：不分摊土地成本及独立配套设施成本、 按受益原则与地上建筑物按建筑面积法分摊建安成本（受益原则参照成本分摊原则明细表） 。 独立地上车库：分摊土地成本，在受益原则基础上归集分摊建安成本。 独立半地下车库：分摊土地成本，在受益原则基础上归集分摊建安成本。 人防车位：由成本部按当地人防规划配比要求分摊至各成本对象。 无产权的非人防车位作为配套设施：在受益原则基础上按建筑面积法分摊。 （特殊情况无产权车位的成本分摊需由项目公司上报集团成本管理部与财务资金部审批） 。 5.2.8 ．若涉及到某一成本核算对象的车位建设不能满足规划要求需要易地建设的情况， 发生 的易地建设成本在受益原则基础上按建筑面积法分摊。 会所成本分摊：如将会所作为公共配套报建（无产权） ，则其成本在受益原则的基础上按建筑面积法均摊；有产权的成本