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香梅花园4期市场研究策略汇报上海华燕置业策划有限公司 谨呈二零零五年九月市场研究纲要宏观市场面提示；破译重点竞争个案；本案3期成交状况回顾；本案4期产品比较评估；本案竞争策略性建议。1.宏观市场面提示总量分析一：全市商品房价格价格受政策影响下降较为明显，7、8两月价格回升完全是在绝大部分楼盘“捂盘”背景下个别楼盘上市冲高所致，改变不了近期楼市价格下滑的客观现实！总量分析二：全市成交量（套）6-8月成交量虽具有逐步放大的“假象”，但成交量依然不到去年同期一半，市场回暖依然“任重道远”！ 真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图”排名楼盘成交量区域环间1环球翡翠湾花园38649浦东中外环2张江汤臣豪园34813浦东内中环3达安春之声花园19045普陀内中环4九歌上郡17775闵行中外环5静安四季苑16801静安内环内6东方城市公寓10446浦东内环内7宝山六村10224宝山外环外8古北玛瑙园9820长宁内中环9江南星城7831闵行中外环10梧桐城绑7678宝山中外环8月商品房交易量116万，住宅交易量86.25万，扣除动迁房，实为62.82万，前七名楼盘总交易量为14.7753万，约占25%。总量特征提示性结论区域，甚至全市的住宅交易量，已经受到个盘的销售业绩影响！在部分区域，个盘销量甚至成了区域销量的代名词！结构分析一：内环内均套面积与总价内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显结构分析二：内中环均套面积与总价内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理宏观价格走势案例西部板块的降价趋势奥林匹克花园10000左右英伦风尚号称5000开盘七宝九亭万里各种促销手法从5000-6000到大江苑4200到10％首付松江碧林湾从9000-10000到7500左右达安、雅筑等从12000左右到8300左右导出浦东板块的典型案例板块楼盘5月9月优惠8月业绩高桥幸福小镇带电梯8600无电梯7100150040东方城市华庭73096折8金杨证大家园110007500260047云山星座苑155001100040005源深东方城市公寓941898折77名门河滨花园装修15500毛坯1200035009世纪公园仁恒河滨城1850016000250031北蔡锦绣华城14000-16000多层920056海上国际花园1200010000200011东城上海绿城15000-18000三期125004锦绣满堂143001100033003上南三林环球翡翠湾7900286张江张江汤臣豪园8000职工97337犹抱琵琶半遮面的杨浦板块板块楼盘预计实际黄兴珠江香樟园118008500海尚家园1200011000靖宇家园100009300新江湾城上海梦想110009600内环华升新苑1700015000五角场怡福苑1200010500政策评估 地方政策： 上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。 中央政策： 中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。 评估结论： 从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个“1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。市场评估 市场背景： 全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！ 十月市场预估： 其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动； 其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间； 其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态2.破译重点竞争个案2.1陆家嘴中央公寓总建筑面积： 150，000m2 建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所房型面积： 2房： 82.43-143.65m2 3房：137.54-175.18m2容积率： 2 绿化率：53%交屋时间：2006/6物业管理费 :3元/平方米/月 2期等后续规划调整较大 · 不再拟建住宅·已经失去规模效应 .中央公寓香梅花园从科技广场看中央公寓张家浜景观河道世纪公园外部景观资源禀赋评估世纪公园 · 正东面张家浜景观河道 ·上海科技馆 · 正北面整体成交发展轨迹销售成交态势发展良好，成交价格一路走高！市场销售动态跟踪评估1. 12-11号27-29/25-26单元(第1、2批)成交回顾幢号12号11号开始成交