物业服务及公共用房标准说明(地产发展集团).docxVIP

PAGE PAGE 1 物业服务及公共用房的设计标准说明 一、物业服务用房设计原则 物业服务用房的设计首先必须遵守国家相关法律法规及设计规范的要求， 目前国家相关法律法规对物业服务用房面积（ =小区建筑面积的 2‰左右）、产权归属等均有较详细规定； 如果小区建筑面积低于 10 万㎡时，物业服务用房面积不得少于 300 ㎡，其次在满足国家法律法规要求和设计规范的基础上， 根据项目档次、 服务定位等因素综合考虑， 其标准可略高于国家法律法规规定和设计规范的要求 （以上面积指实际使用时的面积， 因物业管理用房的面积在地上部分是占容积率的， 因此规划时应按下限面积进行设计， 并考虑架空等可改造空间使实际使用面积满足物业需求） 。分期开发项目应考虑先期交付使用时物业管理用房需求， 按照不少于先期开发房屋建筑面积 0.2%的比例配置物业服务用房。 二、物业管理用房具体设计标准 1、功能要求： 服务接待区：主要用于接待来访客户、客户办理各类物业服务手续。 办公区：物业服务员工及业主委员会的办公场所，须有配套的卫生间。 宿舍区：主要是安管员宿舍以及夜间值班维修工的值班室，须有必要的生活配套功能，如卫生间、淋浴间、活动室、晾晒衣物场所等。 茶水区或休息区：物业服务基层员工休息场所。 值班室：维修人员 24 小时服务。 仓库区：物业服务物资仓库，主要有三防物资、维修材料等。 食堂：物业服务人员就餐场所，根据具体需求考虑是否设计。 监控室 （包含：消防控制，可视对讲中控主机等所有智能化设备主机集中安放） ：可以节省人员及优化面积。 2、 面积要求： 装修配置要求见附表 1《物业服务办公用房配置标准建议》 。 3、位置及布局要求： 物业服务用房各功能区域的位置及布局直接关系到对客服务品质和办公效率，在设计之时应综合考虑。 物业服务用房不建议在地产产权的会所设置，以防产权不清。 服务接待区应设在项目首层，需设计一个开放式前台，占地面积较大的项目可在项目中心部位设置，超大规模的项目可考虑分区域设置小型服务处，减少客户办事奔走距离。不建议在每栋建筑首层设置接待前台。 宿舍区的位置及布局要求如下： 根据消防安全要求不能设置于地下室； 宿舍区应设置于项目偏僻处，避开客户主要活动区域； 为保证居住环境质量，应设置多个宿舍隔间，每个宿舍隔间居住人数应控制在 8 人以下； 宿舍需有配套的淋浴间和卫生间，淋浴间应尽量与卫生间分开，淋浴间内设置有洗衣槽供员工洗刷衣物等使用； 宿舍应有晾晒衣物的场所。 保洁库房、绿化库房可在地下室方便的位置设计，应考虑设置于偏僻位置避开业主主要活动区域。 当规划的物业管理用房面积不满足布置宿舍或项目条件限制时可另考虑将宿舍区设置在小区范围外。 4、通风采光要求： 除仓库、档案资料室之外，其他物业服务用房（特别是员工宿舍）应有良好的自然采光和通风。 5、装修及其他要求： 物业服务用房的服务接待区、办公区等应结合项目档次、服务定位等因素，确定装修档次。 装修材料应选择环保材料。 服务接待区、办公区等区域的网络、电话等端口应根据办公布局加以考虑。 固定式保安岗亭应根据气候条件考虑设置供暖系统、空调电源。 卫生间应为蹲厕，不宜采用坐厕。男卫生间应设置小便斗。 宿舍区的装修要求： 南方地区宿舍中每个隔间应设计空调电源，北方地区宿舍应有供暖系统； 每个宿舍隔间应设计独立电表； 宿舍淋浴间、卫生间应选择坚固、耐腐蚀的装修材料； 宿舍活动室应设置有线电视端口， 如有可能可在宿舍隔间、 宿舍活动室设置网络端 口。 物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。 具体装修要求详附表 1《物业服务办公用房配置标准建议》及附表 3《物业服务用房装修材料及设备设计标准补充表》 。 6、设备房标准装修要求： 利于参加评市优、省优、国优示范小区，提升地产品牌价值。 利于设备房清洁，设备保养，延长设备使用寿命。 具体装修要求详附表 2《公共（设备）用房装修设计标准》 。 三、物业管理用房功能关系及示例 1、物业管理用房建议功能关系气泡图为： 图 1：物业管理用房功能关系气泡图 2、物业管理用房布置关系说明： 物业用房大部分设置在架空层，尽量集中（参示例 1）。 如果面积不够， 需要使用 2 栋架空层或以上的的。 根据工作需要， 建议按组团设计， 其配置建议为： 组团一： 客服前台大厅， 档案室， 三部门综合办公室， VIP 或投诉室， 财务室， 茶水间， 卫生间。 组团二：经理室，会议兼培训室，维修材料仓库，业委会办公室，工程维修值班室， 组团三：员工宿舍、卫生间，员工活动室，食堂。 示 例 1 四、附件 附表 1：《物业服务办公用房配置标准建议》附表 2：《公共（设备）用房装修设计标准》 附表 3：《物业服务用房