某路2号地块项目定位报告.pptVIP

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告;项目属性解读;地块属性解析;古楼路北侧商业;受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层 产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体;板块属性解析;;有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好;区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛 围愈加成熟;;区域市场解析;区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有 总价优势的升级型产品存在较大市场机会;常规公寓类产品无法支撑项目价??预期和高溢价目标的实现 本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！;市场条件—— 联体别墅产品价格分析;市场条件—— 独栋别墅产品价格分析;客户条件解析;现有客户条件;区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛 围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强;大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户; 虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。 虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。 本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端客户的进入。;区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需求将持续增加;公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅 客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加;SWOT分析;项目属性解读;大平层;R2;自身条件;产品线选择;大平层;项目属性解读;产品线一 大平层;项目地址;景观设计 该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林 严格遵照欧洲古典园林的法则，5000平方米的欧式皇家园林呈长方形 ，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置 景观元素 西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪 林阴步道、水渠和灌丛 ;新古典主义建筑风格，全石材干挂立面;355㎡;大平层装修标准：4000元/㎡;大平层官邸;留庄所处圈层公寓价格 10000-15000元/m2;借鉴欧洲古典皇家园林建造;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;此次客户深度访谈主要针对意向在首次佘山购置高端物业的客户，目的是根据意向客户对项目及产品的主要关注和需求点进行整合和分析，进一步为本项目在产品定位方面提供建设性意见和市场依据。;客户样本一： 男，36岁，从事纺外贸织品；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住闵行，主要在上海西区（闵行、徐汇居多，静安等市中心其次）活动；有2-3套公寓用于出租，再次置业的目的是投资保值+改善升级。;客户样本二： 男，42岁，从事机电设备；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住浦东，主要活动区域也在浦东；商铺、办公楼、公寓、别墅均有，其中商办用于投资，再次置业的目的是投资度假+休闲度假。;佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋 别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高;产品线二 独栋+双拼;项目地址;外立面 局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料 ;284㎡类独栋二层;262㎡类双拼一层;客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户;联排均价 19200元/平米;价值借鉴点;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线三 小高层升级型产品;项目地址;5大组团景观点缀成趣 主入口广场 儿童活动场地 上抬式花园 下沉式广场 L型河滨景观带;建筑风格：现代简约; 一梯一户设计，私密性强 椭圆形平层设计，采光佳 客厅开间6.5米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间 卧室开间4.5米，面积22平方米，主卫10.8平方米 23㎡空中花园6m挑高设计 浴室大面积观景窗;下层;管道直饮水系统;空中别院; 现代简约风格，外立面石材+玻璃组合 通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高层中的别墅体验;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;规划方案建议;方案一 纯大平层官邸 ;规划方案建议;规划方案建议;规划方案建议;和 墅;; 180平米的联排别墅; 2