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正文目录
1. 购物中心背景：强金融属性，高存量市场 6
1.1. 住宅地产金融属性趋弱，零售物业投资价值凸显 7
1.2. 购物中心增速放缓，进入区域性存量时代 8
2. 购物中心发展：利空因素减少，机遇出现 12
2.1. 城镇化持续推进，居民消费能力仍具成长性 12
2.2. 互联网流量开始见顶，线下体验式服务产品流行 14
2.3. 核心低线城市：或成未来购物中心开发布局关键 16
2.4. REITs 试点迎热潮，商业地产投融管退闭环预期更完善 19
3. 购物中心运营：重资产模式开发仍有扩张空间，转型轻资产模式渐成主流 21
3.1. 传统重资产模式：完全自持统一运营渐成主流 21
3.2. 轻资产模式：大资管时代，开发商转型趋势 22
4. 购物中心估值：重点关注租金与利率 24
5. 优质公司发展解析：品牌日益凸显，模式各有千秋 26
5.1. 万科商业26
5.2. 龙湖商业 31
5.3. 新城吾悦广场 40
5.4. 大悦城商业50
5.5. 华润万象生活 58
5.6. 星盛商业64
5.7. 宝龙商业75
6. 投资建议80
7. 风险提示80
图表目录
图 1 零售物业传统开发模式剖析 8
图 2 全国历年商业营业用房完成投资额及增速 8
图 3 全国历年商业营业用房新开工面积及增速 8
图4 2019 年人均购物面积排名前十主要城市 9
图5 2019 年人均购物面积排名后十主要城市 9
图 6 中日城市化率趋势对比12
图 7 2013-2020 年全国居民人均消费支出及人均必要消费支出占比 14
图 8 1992 年-2020 年梅西百货实体业务销售额 15
图9 2016-2020 年我国社交电商规模情况 15
图 10 2019 年全国各线城市购物中心空置率 17
图 11 中国购物中心发展指数 18
图 12 日本都市圈人口增长趋势19
图 13 REITs 作为投融资模式的优势 20
图 14 2012-2020 年新城控股租金收入及同比增速 21
图 15 不同模式下的零售物业投融管退流程 23
图 16 10 年期国债变动及线性趋势 24
图 17 1 年期 LPR 变动趋势24
图 18 宝龙商业旗下各品牌购物中心 2020 年出租率 25
图 19 宝龙、星盛商业 2019-2020 年整体出租率 25
图 20 万科商业板块演变历程 26
图 21 万科商业版图 28
图 22 2020 年末万科商业管理面积与收入横向比较 29
图 23 2020 年商业地产管理出租率横向比较 29
图 24 万科探索资产证券化历程 30
图 25 龙湖已开业商业物业各城市建面占比 32
图 26 龙湖已开业商业物业各城市租金占比 32
图 27 龙湖各城市已开业加在建商业物业建筑面积 33
图 28 龙湖已开业加在建商业物业各区域建面占比 33
图 29 龙湖历年商业物业建筑面积及增速 34
图 30 龙湖历年商业物业租金收入及增速 34
图 31 龙湖历年商业物业出租率 34
图 32 龙湖历年商业物业各产品建筑面积 35
图 33 龙湖历年商业物业各产品租金收入 35
图 34 龙湖历年商业物业各产品出租率 36
图 35 龙湖历年商业物业销售额及增速 37
图 36 龙湖历年商业物业平均日客流及增速 37
图 37 龙湖商业物业 TOD 模式发展历程 38
图 38 龙湖 TOD 商业
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