国际广场综合项目营销策划报告.pptx

中顺国际广场（建议名）营销策略汇报 7/9/2021 序 言 本项目是长沙南城的一个综合型项目，物业组成丰富，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。 基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面 项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 …… 因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。 2 市场竞争分析 项目解析 竞争定位 核心竞争力 竞争战略 营销策略体系 3 市场竞争分析 项目解析 竞争定位 核心竞争力 竞争战略 营销策略体系 4 先看项目物业自身的定位 5  开发企业定位 开发企业对本项目的定位是集酒店、写字楼、高档住宅于一体的商务综合体。 项目总建筑面积——124060平米 项目建筑结构——三栋塔楼+三层裙楼 项目物业构成——高星酒店+甲级专业写字楼+公寓+商业配套设施 酒店及商务配套：44680平米 写字楼 ：22110平米 公寓 ：24710平米 6 原始产品定位 已确定 顶级酒店——自有经营； 商业——满足高端需求的配套型商业； 定位未明确 高档住宅——？ 写字楼——？ 7 中顺置业公司对本项目的战略思考 目标排序： 快速进入市场，快速销售，实现资金流迅速回笼。 通过产品价值主张强化项目及企业品牌，以达到社会效益最大化 合理的利润值 品牌目标 打造项目高端的品牌形象，由此提升中顺置业的自身品牌 速度目标 尽快入市，2007秋季亮相，2008年春开盘 价格目标 合理的利润 这一目标意味着什么？——“叫好又叫座” 叫好必先叫座，营利才是硬道理，品牌随项目成功而立。 9 界定问题 降低风险 确保必胜 高端住宅与写字楼如何做 产品卖给谁 市场依据是什么 核心问题 解决问题 10 项目概况 项目位于长沙市芙蓉南路与电力路交汇处的东南角。 项目东南面紧临天心区人民政府，西面与湖南省委省政府隔路相望。 11 北 侧：直接临电力路，与一待建项目隔路相望。 南 侧：80亩的市政公园 西 侧：直接临芙蓉南路，与省政府及后山隔路相望。 东 侧：与天心区政府一墙之隔 交通分析 芙蓉路 电力路 本案位于长沙南城的中央地带，处于路网的交汇中心，交通十分方便 13 噪音分析 交 通 噪 音 生 活 噪 音 快 速 干 道 由于有两条主干道从项目旁经过，项目北面、西面的噪音非常严重，本案的住宅位于地块东南面，影响不大 住宅 写字楼 酒店 14 景观分析 省府后山 新世纪文化公园 80亩 公园 人工湖 绿色环抱，周边拥有多 个市政公园，拥有绝佳 的景观资源 15 地块SWOT分析 S优势 O机会 T威胁 W劣势 项目位于南城核心地段，与政府毗邻 周边路网发达，交通方便 临大型市政公园，环境较好 企业有较好背景资源关系 位于城市新区，商务环境不够成熟 生活配套缺乏，区域内居住人口少 开发商在本地市场尚无品牌效应 物业组成复杂，需要合理安排 南城中央地段，升值潜力巨大 通过产品创新，提升项目附加值 区域投资价值逐渐得到认可 酒店可以可以成为项目的突破亮点 南城商务型项目集中在未来1-2年面市，竞争激烈 资金的回笼速度 房地产政策、利率的调整 市政配套、公园建设的时间 区位好，可以强化南城核心地段 周边配套差，可利用项目自身来弥补 合理安排物业，利用地块价值，满足市场需要 调动企业资源，促进销售。 因势利导 控制成本 以市场导向为主，确定适合竞争的产品开发与销售节奏 产品创新，增加附加价值 通过先进合理的营销与推广手段，来解决项目的销售问题 逢凶化吉 16 市场竞争分析 项目解析 竞争定位 核心竞争力 竞争战略 营销策略体系 17 长沙房地产市场现况 项目所在中心板块住宅均价在3500元/㎡左右，是城市房地产发展最成熟的区域。因其优越的地段和完善的生活配套，成为市民置业的首选，随着房地产的不断发展，中心板块可供开发用地越来越少。 中心板块 均价4500左右 城南板块 均价3700左右 城东板块 均价3700左右 城北板块 均价3600左右 河西板块 均价2800左右 中心板块 传统的城市中心，城市房地产发展 最成熟的区域。因其优越的地段和 完善的生活配套，成为普通市民置业的首选，土地稀缺。 城南板块 依托省政府、天心区区政府 城东板块 省政府男前，政策主导型板块 河西板块 应市政府新址的西迁、麓谷科技园 区的逐渐成形、麓山