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限购政策的功过与退出 限购政策的功过与退出 限购政策的功过与退出 来源：《中国房地产·市场版》2021年第07期 始于北京并于2021年开始的住房限购政策，至今没有结束的迹象。2021年6月4日住建部总经济师冯俊关于限购的表态再次表明，即使时间已经过去4年，即使当前住房市场已经供求逆转，限购政策要退出仍未得到决策部门的首肯。 笔者在2021年的评论中曾经说（见《中国房地产》综合版2021年第12期），限购政策可能不是一个短期的政策，当时的逻辑是，中国房地产市场是一个“不差钱”的市场，住房投资需求既具有悠久的历史文化传统，又具有现实“不差钱”的经济环境。如果不通过限购遏制“有钱人买房”和“有钱就买房”，很难遏制投资需求膨胀。 限购政策从出台之初，就饱受争议。这涉及到究竟怎么看待投资需求的问题。如果按照诺贝尔经济学获得者米尔顿·弗里德曼的观点，投资者低买高卖的投机行为实际上是熨平价格波动的。在一种商品价格处于低谷时，投资者觉得未来会涨价从而买入，这样价格不会跌到没边；反之，当价格处于高位时，投资者看淡未来或见好就收，卖出商品迫使价格下跌这样价格不会涨到天价。但现实远比理论复杂，而且住房本身的复杂性也远远超出一般商品。住房是一种兼具消费和投资属性的商品，如果不限制投资，住房的投资需求一定会挤压消费需求，这是一个不争的事实。如果是纯粹的投资品市场，比如股票债券、古玩或字画、贵金属等，不存在投资需求膨胀挤压消费需求的问题。即使是纯粹的金融投资品市场，詹姆斯·托宾也提出了要限制投资的“托宾税”主张。因此，那些批判限购的人士仅仅看到限购对投资需求的打压，而没有看到限购对消费需求的保护。实际上，即使是被弗里德曼誉为自由市场经济典范的香港近来也准备推行“港人港地”计划，香港房屋协会2021年就推出首个只向香港人发售的住房项目，每人限申请认购一套，且不接受以公司名义进行认购。 那实施的效果是否真的体现了限购政策的初衷呢？现在看来，公道的说，限购尽管有许多不足，如缺乏公平性（既往不咎），如通过行政权力干预消费者主权等，但限购确实是有力打击投资需求保护消费需求的工具。尽管在现实中，确实有一些通过补缴社保获得购房资格的例外，又或某些人神通广大能避开限购，但总体上限购基本阻止了投资需求的膨胀，即使某些人补缴社保，那也意味着增加了住房投资需求的成本。冯俊在6月4日的会上敢于公开替限购辩护，声称对居民的消费需求没有影响。这是有事实依据的。否则，如果限购真的不得人心，对于一项涉及到几乎所有人利益的政策，早就批评如潮不可能屹立四年不倒。相反，每次地方政府有取消限购的小动作，网上就恶评如潮，地方政府无不面临莫大的压力。 但是，我们对限购政策的效果不能过高评价，一些人把今日住房市场的困境归结为限购的干扰，这是限购承受不起的。从2021至今，如果说2021年下半年到2021年年中住房市场的不景气归结为限购，还说得过去。但2021年全国很多城市房价的上涨，以及2021年至今住房市场的调整，实际上限购的边际作用已经是微乎其微了。没有投资需求，消费需求主导的商品