房地产评估之收益法.docxVIP

收益法及其运用 要求 生疏收益法的含义； 生疏收益法的理论依据； 把握收益法适用的估价对象和条件； 生疏收益法估价需要具备的条件； 生疏收益法估价的操作步骤； 生疏酬劳资本化法最一般的公式； 把握净收益每年不变的公式； 生疏净收益按否定数额递增的公式； 了解净收益按否定数额递减的公式； 把握净收益按否定比率递增的公式； 了解净收益按否定比率递减的公式； 生疏净收益在前后两段变化规律不同的公式； 把握预知将来若干年后价格的公式； 生疏收益期限的界定； 把握净收益测算的基本原理； 把握不同收益类型房地产净收益的测算； 生疏净收益测算应留意的问题； 生疏净收益流模式的确定； 生疏酬劳率的求取； 生疏直接资本化法概述； 生疏资本化率和收益乘数的求取方法； 把握资本化率与酬劳率的区分和关系； 了解直接资本化法与酬劳资本化法的比较； 生疏投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不简单，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的学问点。 （3）关于画现金流量图的方法，否定要把握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）留意收益法中的一些细节问题，见具体讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 收益法的含义 简要地说，收益法是依据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是猜测估价对象的将来收益，然后利用合适的酬劳率或资本化率、收益乘数，将将来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将猜测的将来收益转换为价值， 类似于依据利息倒推出本金，称为资本化。 依据将猜测的将来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和酬劳资本化法。 酬劳资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其将来各期净收益的现值之和，具体是猜测估价对象将来各期的净收益，然后利用适当的酬劳率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。 直接资本化法是猜测估价对象将来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将将来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 收益法的本质是以房地产的预期将来收益为导始终求取房地产的价值。通常把收益法测 算出的价值简称为收益价格。 收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—购买年是利息率的倒数。 收益法的理论依据（生疏）收益法是以预期原理为基础的。 预期原理说明，打算房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是将来的因素，即房 地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场 状况，而是基于房地产市场参与者对房地产将来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。 历史资料的作用主要是利用它们推知将来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是将来收益的一 个很好的参考值，除非外部条件发生特别变化使得过去的趋势不能连续进展下去。为防止实际估价中任凭脱离估价对象的实际收益而猜测其将来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理猜测估价对象的将来收益。 收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长期，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在将来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产将来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取将来的一系列资金。 这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产猎取收益，与将资金存入银行猎取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，假如将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲， 假如某笔资金×利率＝房地产的净收益 那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：房地产价格＝房地产的净收益/利率 例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年 利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等 价，即值40万元。 上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很精确。 在下一节中将会看到，它是净收益和酬劳率每年均不变，猎取收益的期限为无限年，并且猎取房地产收 收益性房地产价值凹凸的打算因素（三因素