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物业成本核算方法 成本核算方法 成本核算应依据收入成本配比原则，依据物业管理、物业经营、物业大修等不一样业务项目分别归集各自成本花费。 成本区分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本花费界线： 只有正常的生产经营活动耗费才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包含：直接从事物业管理等经营活动的人职薪资奖 金和按规定比率提取的福利费工会经费教育经费；房子共用部位共用设备维修及养护费；房子共用部位共用设备设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活感人员的劳动保护费；绿化费、 保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定财富折旧费等等 非生产经营活动耗费，如投资活动、筹资活动、非正常损失耗费，如灾祸偷窃损失违约金、滞纳金等补偿支出、财富减值损失等，均不可以计入生产经营成本。 凡与公司直接生产经营活动没关的经营管理性支出均计入时期花费，如：为组织管理公司而发生的行政性管理支出等。 依据权责发生制原则确立当期的成本花费，正确核算待摊花费和预提花费，会计期末末经主管税务机关认同的待摊花费及预提花费均应计入当年度损益。 依据管理需要，依据管理处核算成本花费。管理处发生的成 本花费，直接计入该管理处成本。 成本核算及科目设置 3.1 主营业务成本下按物业管理过程中不一样的核算对象，设置物业管 理成本、物业经营成本、物业大修成本。并在明细科当今按成本 类型设置三级明细科目。 3.2.1 自营方式管理成本的核算：采纳自营方式进行物业管理服务的， 可将发生的各项直接花费按成本类型计入 主营业务成本 —物业管 理成本 。 3.2.2 出包方式管理成本的核算：对部分采纳出包方式进行的公共性 服务，如绿化保洁等，一般依据签署的承包合同付款，成本即为 合同的结算款，并按成本类型计入 主营业务成本 —— 物业管理成 本。 物业管理公司经营由业主委员会或物业产权人、使用人供给的房 屋建筑物和共用设备等，物业对付给物业产权人、使用人的租借 费、承包费等计入 主营业务成本 —物业经营成本 ；直接为以上经 营项目发生的人工薪资、奖金和按规定比率提取的福利费、工会 经费、教育经费、劳动保护费、资料费、水电费等也计入 主营业 务成本 —物业经营成本 。 物业大修成本 是指物业管理公司承接的房子共用部位、共用设备 设备大修更新改造任求实质发生的工程支出。 其余业务支出是指公司从事其余经营活动所发生的有关成本和费 用支出、公司支付的商业用房有偿使用费，计入 其余业务支出。 附录：成本核算科目及内容表 科目级数 科目名称 核算内容 有关协助核算 一级 主营业务成本 核算物业管理公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提 供维修、管理和服务发生的各项支出， 借方 登记各项实质成本的发生额 贷方 登记各项主营业务成本的结转数， 月底将当期发生的主营 业务成本结转 “ 今年收益 ” 。 本账户应该依据经营成本的种类设置明细账，一般包含 “ 物业管理成 本”、“ 物业经营成本 ” 、 “物业大修成本 ” 科目。 二级 物业管理成本 物业管理公司利用自己的专业技术，为物业产权人、使用人供给服务， 为保持房产物业完整无缺而从事平时维修、管理活动所发生的支出。 物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、民众代劳 服务费成本和特约服务成本三类。 三级 公共性服务成本 物业管理公司为物业产权人、使用人供给公共卫生洁净、公共设备的 维修养护和保安、 绿化等而发生的各项支出。 内空包含对公共设备 （如 电梯、水泵、照明、消防、水箱、泊车棚等）的维修养护花费、公共 卫生的冲洗花费、绿化花费、保安花费等。公共性服务成本一般包含 资料花费、薪资及福利费和间接花费。 四级 资料费 包含公司在物业平时维修养护、保洁绿化、公共次序保护等活动中直 接耗费的各样资料、协助资料、燃料和动力、构配件、部件、低值易 耗品、包装物等 . 四级 人工费 包含直接从事维修养护、保洁绿化、公共次序保护的人职薪资、社保、 按部门核算 以及提取的福利费、教育经费、招聘费、培训费、劳务差遣费等，按 以上类型下设 5 级科目。 四级 间接花费 包含物业公司所管理单位管理人员的薪资、资本、福利费，固定财富 按部门核算 折旧及维修费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、网 络、交通运输费、咨询费、环境费、租借费、财富保险费、劳动保护 费、低值易耗品摊销等。按以上内容设置 5 级科目 三级 民众代劳性服务 指物业管理公司接受业主和住户拜托代收代缴水电费、煤气费、有线 成本 电视费、电话费、房子自用部位和自用设备的修葺等服务而发生的支 出。 三级 特约服务成本 物业管理公司对管辖区内各业主和租住户的个别需要供给特别服务而 发生的支出。如业主家务服务、装饰服务、自用设备维修等。主要成 本部