连云港金源金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案.pptxVIP

金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案 金源 金凤凰城项目工作组2013.03.30报告提纲 项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案 本报告的工作目标 项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标 项目现状分析及建议项目现状分析及建议本项目营销推广现状分析 项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态，不利于本项目快速回笼资金项目现状分析及建议本项目整体形象重新包装的必要性 与之前产品作区别，本项目全新产品登场亮相 以全新的整体形象展示于公众，使之耳目一新，加强新鲜感并制造话题 通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果 市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议 近期连云港住宅市场整体分析港城近期住宅市场整体概况根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。港城近期住宅市场整体概况 普通住宅总销售面积为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况小结 自（1.18-1.24）周港城楼盘成交1102套后，港城楼盘的成交量就没有突破1000套大关，并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势，全市的楼盘成交714套，相比前周下降了2.99%。通过图表我们看到，整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定，没有大的波动。目前港城住宅市场呈下述状况：■成交量处于较低的水平，其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到300套的状况；■ 成交房源单套平均面积逐步下降，目前单套平均销售面积保持在在90平米左右；市场调查分析及价格建议 本项目周边楼盘调查及分析市场调查分析及价格建议 本项目周边楼盘调查及分析(住宅) ——基础调查数据汇总项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况市场调查分析及价格建议 本项目周边楼盘调查及分析(住宅) ——调查数据分析项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析由上述列表可以看出： 目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在100平方米以上，100平方米一下的房源大多已经去化，剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港 好莱坞目前在售房源主力面积为140平方米左右的大三房或四房外，其余楼盘房源均是120平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的3号楼、5号楼和13号楼中，除了13号楼是一房的小户型外，3号楼和5号楼的75套房源中，120平方米左右的三房有50套，这批房源的去化，将受到周边楼盘较大的影响。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心，住宅销售均价越靠近连云区中心越高，越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过6000元/平方米外，靠近连云区中心的老婆均价一般在4000元/平方米出头；位置偏远的楼盘销售均价则在3400元/平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在3700元左右，鉴于剩余房源多为高楼层房源，实际整盘销售均价应略低于3700元/平方米。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析由上述列表可以看出： 此次调查的9个楼盘，在售房源总价除了海客瀛洲被海景房拉高到60万元，其他房源总价一般在45-55万元左右。鉴于目前周边项目在售主力房源多为三房，这样的总价是比较符合实际情况的。本项目即将推出的一房和二房的房源，在总价上将具有较强的竞争优势。项目周边住宅市场调查情况分析关于周