第七章土地增值税法.pptxVIP

1 土地增值税 调控房地产 3 本节框架 概述（了解） 征税范围、纳税人、税率（熟悉） 转让房地产增值额的确定（掌握） 应纳税额的计算（熟悉） 减免税优惠（熟悉） 申报和缴纳（熟悉） 5 一、土地增值税概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。 注意 注意 区别 出让 转让 土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。 7 　二、特点：　　（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象　　（2）征税面比较广　　（3）采用扣除法和评估法计算增值额　　（4）实行超率累进税率　　（5）实行按次征收 8 征税范围 纳税人 税率 9 一、征税范围一般规定 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 10 二、征税范围判定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征； 未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。 11 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 12 三、征税范围的具体事项 有关事项 是否属于征税范围 1．出售 征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。 2．继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 3．出租 不征(无权属转移) 4．房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5．房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 13 三、征税范围的具体事项 有关事项 是否属于征税范围 6．以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征； 7．合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8．代建房 不征(无权属转移) 9．房地产重新评估 不征(无收入) 10.企业兼并转让房地产 暂免 总结：不属于土地增值税的征税范围的情况 （1）房地产继承 （2）房地产有条件的赠与 （3）房地产出租 （4）房地产抵押期内 （5）房地产的代建房行为 （6）房地产重新评估增值 （7）兼并等等 无收入 无收入 权属未变 无权属转移 实例 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围 16 纳税义务人 17 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论