第7章房地产定价.pptxVIP

第七章 房地产定价 ;内容提要;7.1 房地产价格及其构成 ;7.1.2 房地产价格的构成因素 ;7.2 房地产价格特征及其影响因素;4、长远性 房地产商品的构成及效用，往往会随着时间的推移而发生变化。房地产价格通常是在过去至将来的长远考虑下形成的。 5、不易识别性 房地产不能将产品搬至一处作比较，要认识其商品，只有亲临现场观察。房地产商品的现实价格，通常是个别形成的，它不具有任何人都能容易识别适当价格的条件。 ;7.2.2 房地产价格的主要影响因素;1.利润目标 (1)以追求最大利润为目标。 (2)以获取适度利润为目标。 2.市场占有率目标 该目标的顺利实现至少应具备三个条件： (1)企业有雄厚的经济实力，可以承受一段时间的不盈利，或者企业本身的生产成本本来就低于竞争对手。; (2)企业对其竞争对手情况有充分了解，有从其手中夺取市场份额的绝对把握。否则，企业不仅不能达到目的，反而很有可能会受到损失。 (3)在企业的宏观营销环境中，政府未对市场占有率作出政策和法律的限制。 3.稳定价格目标 实质即是通过本企业产品的定价来左右整个市场价格，避免不必要的价格波动，经营风险也就越小。 ;7.4 房地产定价方法;;; ;本质: 成本导向定价法是一种卖方定价导向。它忽视了市场需求、竞争和价格水平的变化，有时与定价目标相脱节，不能与之很好地配合。 运用该方法制定的价格均是建立在对销量主观预测的基础上，从而降低了价格制定的科学性。 在采用成本导向定价法时，还需要充分考虑需求和竞争状况，来确定最终的市场价格水平。;7.4.2 竞争导向定价法 ;1、随行就市定价法 即将本企业某产品价格保持在市场平均价格水平上，利用这样的价格来获得平均报酬。 采用随行就市定价法，最重要的就是确定目前的“行市”。在实践中，“行市”的形成有两种途径： （1）在完全竞争的环境里，各个企业都无权决定价格，通过对市场的无数次试探，相互之间取得一种默契而将价格保持在一定的水准上。 （2）在垄断竞争的市场条件下，少数几个大企业首先定价，其他企业参考定价或追??定价。 ;2、主动竞争定价法 与随行就市定价法相反，它不是追随竞争对手的价格，而是根据本企业房地产产品的实际情况与竞争对手的差异状况来确定价格。这种方法一般为实力雄厚或物业具有特色的房地产企业采用。 随行就市定价法是一种防御性的定价方法， 主动竞争定价法则反其道而行之，企业通过不同的营销努力，使同种同质的产品在消费者心目中树立起不同的产品形象，进而根据自身特点，选取低于或高于竞争者的价格作为本企业产品价格。 ;7.4.3 市场需求导向定价法 ;2、需求差异定价法 是指产品价格的确定以需求为依据，首先强调适应消费者需求的不同特性，而将成本补偿只放在次要的地位。 根据需求特性不同，需求差异定价法通常有以下几种形式： 以买家为基础的差别定价。 以地点为基础的差别定价。 以时间为基础的差别定价。 以产品为基础的差别定价。 以交易条件为基础的差别定价。;3、逆向定价法 这种定价方法主要不是考虑产品成本，而重点考虑需求状况。依据消费者能够接受的最终销售价格，逆向推算出上市价格。 特点： 价格能反映市场需求情况，有利于使产品迅速向市场渗透，并可根据市场供求情况及时调整，定价比较灵活。 ;7.4.4 顾客感受定价法;7.4.5 可比楼盘量化定价法;步骤 1、18个比较因素;2、比较因素权重确定 不同地区、不同楼盘在确定各比较因素的重要性上均不同。因而,在制定比较因素表时，还要贯彻主导因素与综合分析相结合的原则，赋予每个具体的比较因素不同的权重，但权重之和为100%。权重越大，重要性及影响力就越大，反之亦然。 不同地区、不同楼盘在确定各比较因素权重上均不同，可视具体情况而定。 ;3、楼盘比较后综合分值 P＝∑Wi×Fi＝W1×F1＋W2×F2＋W3×F3 ＋…＋WnFn 式中： P—总分（诸因素在区域内众楼盘优势的综合反映）； n—楼盘比较因素的总数； Wi—权重（某比较因素对楼盘优劣的影响度）； Fi—分值（某楼盘与本楼盘多人同时比较后的加和平均分）。;7.4.5 可比楼盘量化定价法;7.5 房地产价格策略;定高价的主要依据： ①企业开发的楼盘档次较高，价格弹性较小，高价造成的需求或销售量减少幅度很小；