某项目投资可行性分析.docx

PAGE PAGE 10 / 37 凤凰国际可行性分析 .doc  凤凰国际可行性分析 一、项目概况 凤凰国际位 于 市中 心 区― ― 城区 西 侧的 振华街 ， 北至 市教育 学 院， 南 至 新 开西 二 路 ， 东 至 育 才 南街 ， 与 新世 纪小 区 隔街相 望。 南北长 226 米 ， 东 西宽 度 126 米 ， 共 占地 26101 平方米（ 不包 括尚 未取 得的 土地 ），整 个项 目地块基 本呈 一长 方形， 布局 规整 。 规划指标 占地面积 26101 平方米 总建筑面积 142000 平方米 住宅面积 110000 平方米 商业面积 7000 平方米 会所面积 3000 平方米 可销售面积 117000 平方米 配套公建含地下部分及地下车库 22000 平方米 容积率 4.5 绿化面积 10000 平方米 绿化率 38% 总户数 550-600 户 居住人口 2200 户均面积 190 平方米 人均居住面积 50 平方米 主力面积 200 平方米 主力户型 三室两厅 二、投资分析概述 1、投资分析的目的 本案投资分析的目的是在对住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取 得较高的经济和社会效益。 2、投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标， 如项目产品定位、 价格、销售计划等； 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标； 项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况） ； 行业一般获利能力； 国家及有关建筑工程技术方面的标准、 规、指标 等资料； 土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 3、投资分析的条件和围 条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算， 不考虑自有资金的机会成本。 围：本报告研究的围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指 标等容。 三、建设方案 1、方案设想 总体设想 本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情 况，汲取其他项目的成功经验， 以较高的性能价格比吸引客户， 树立物业的品牌形象。 建设经营期 本项目开发建设经营期为 3 年，即 2004.2 年— 2007.2 年。 开发方案 本项目以滚动开发方式，建设工期为 24 个月； 销售进度方案 于开工 6 个月后（ 2004 年 8 月）开始正式销售， 销售周期为 20-21 个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的 35%（约 38500平方米），住宅交付使用时， 完成销售总住宅面积的 40-45%（约44000-49500 平方米）。 四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本 序号 项目 面积及造价 1 教委回迁住户面积 8750 平方米 2 教委其余住宅面积 6250 平方米 3 教委办公楼面积 1000 平方米 4 教委商业面积 5000 平方米 5 可销售价格元 6 住宅 15000M2造价元 7 办公楼 1000M2造价 1000000 元 8 商业 5000M2造价 6000000 元 9 总经济造价 2625000 元 B、土地成本分析 以地上建筑面积约 120600 平方米计算（其中住宅面积约 110000 平方米，会所面积约 3000 平方米，商业面积约 7000 平方米，非配套公建 600 平方米），可销售面积为 117000 平方米， 土地成本元，平均每平方米分摊地价 470 元。 2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本） 方南家园工程概况： 该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条 44 号； 2该项目平均售价 6000 元/ 平方米； 工程总建筑面积 54830.92M ； 结构形式为现浇剪力墙结构 2 其 中 一 栋 住 宅 楼 为 地 下 二 层， 地 上 23 层 ， 建 筑 面 积 27783.43M2；。 我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下： 方南家园 序号 5#楼建安成本估算 项目名称 单方造价（元） 1 土建工程 672.56 2 装饰工程 413.15 3 电气工程 136.87 4 管道工程 133.67 5 通风工程 8.13 6 合计 1364.38 注：此建安成本费用中不包括电梯及安装费。 序号工程名称 序号 工程名称 钢材（ t ） 其中：钢筋 木材（ m） 3 水泥 （ t ） 4971.9 3 1793.4 4 1.50 6.70 6773.5 7 1 土建工程 1086.18 1860.18 0.00 2 装饰工程 5.09 5.04 0.39 3 电气工程 8.97 4 管道工程 6.70 5